Début d'année 2026, Cédric O'Neill, fondateur de Bricks, a pris le temps de répondre en direct aux interrogations de la communauté. Près de 1400 investisseurs connectés, +100 questions soumises en amont, et un constat : vous êtes impliqués, exigeants, et c'est exactement ce qui fait avancer la plateforme. Voici un récapitulatif complet de ce qui a été dit et surtout de ce qui se met concrètement en place.
Un bilan 2025 qui pose des bases solides
Avant de répondre aux inquiétudes, les chiffres parlent d'eux-mêmes. En 2025, Bricks a enregistré 176 millions d'euros de volume de financement, soit une progression de plus de 90 % par rapport à 2024. La plateforme compte désormais 674 000 membres inscrits et a reversé aux investisseurs plus de 49 millions d'euros entre capital remboursé (36 M€) et intérêts versés (12 M€).
Côté santé financière de la société elle-même, le groupe Bricks a réalisé deux années consécutives rentables, avec une croissance continue.
Royalties : les investisseurs de la première heure ne sont pas oubliés
C'était de loin le sujet le plus attendu, représentant à lui seul 32 % des questions soumises. Cédric a été direct : le modèle royalties, actif entre 2021 et 2022, a souffert d'un contexte immobilier défavorable. Beaucoup de biens ont été achetés au pic du marché et certaines zones ont connu des baisses allant jusqu'à 30 %.
Ce qui est concrètement en place :
Une équipe dédiée composée de deux personnes en interne, d’un troisième expert nous ayant récemment rejoints et d’une pluralité de prestataires externes assurant une gestion partout en France travaille à plein temps sur la gestion des biens en royalties, avec un à deux points hebdomadaires avec Cédric. La stratégie de sortie s'adapte bien par bien. Sur certains immeubles où le prix au mètre carré a décroché par rapport au prix d'achat, l'équipe déploie des solutions créatives pour maintenir les valeurs de sortie. À Valras par exemple, Bricks a mis en place de la vente à terme un mécanisme de crédit vendeur qui permet de justifier un prix de vente plus élevé en réduisant l'apport demandé à l'acquéreur. Résultat : les investisseurs récupèrent l'intégralité de leur capital.
Sur le bien de Bordeaux (Capitaine Ferrand), les squatteurs ont été expulsés après des procédures judiciaires longues mais abouties. L'équipe étudie maintenant soit une exploitation médicale du bien, soit une revente avec facilités de paiement.
Cédric a reconnu que certains biens prennent plus de temps que prévu. Mais il préfère porter un bien un an de plus et attendre une fenêtre de marché favorable plutôt que de brader et faire perdre du capital aux investisseurs. C'est un choix de gestion prudente, pas un oubli.
Nous allons fournir un rapport de gestion en récupérant un maximum d’informations auprès de nos prestataires et essayer de le faire de façon trimestrielle afin de répondre à vos préoccupations.
Projets en défaut : 2,9 %, et un suivi serré
Deuxième grande préoccupation : les projets en contentieux. Sur environ 250 projets financés, 8 sont actuellement en contentieux, soit un taux de 2,9 %. À titre de comparaison, certaines plateformes concurrentes affichent des taux supérieurs à 30 %.
Comment fonctionne la mécanique de recouvrement ?
Chaque contrat obligataire prévoit des échéances précises. Si un porteur de projet ne paye pas, une notification part sous 10 jours. Au bout d'un mois d'impayé, le dossier bascule en contentieux chez les avocats. Il n'y a pas de zone grise qui traîne indéfiniment : soit le porteur explique son retard et une solution se dessine (revente en cours, refinancement bancaire imminent), soit c'est la voie judiciaire.
L'exemple de Saint-Maxime illustre bien le processus. Un projet de 4,3 millions d'euros où le porteur a cessé de payer. Bricks avait mis en place une fiducie. L'équipe a récupéré l'intégralité de la propriété du bien immobilier et de la société. Le bien est aujourd'hui en vente, et les investisseurs pourront récupérer leur capital.
L'exemple de Villa Saint-Tropez montre l'autre face : un porteur de bonne foi qui avait un accord bancaire mais qui traînait pendant 6 mois. L'issue a été positive refinancement obtenu, intégralité des échéances payées, plus les pénalités de retard. Les investisseurs ont finalement gagné plus que prévu. Ce que Cédric regrette, c'est de ne pas avoir pu partager en temps réel les échanges rassurants avec le porteur pour éviter l'angoisse des investisseurs. C'est précisément ce que la nouvelle page de suivi va corriger.
Silverstone et Bradford : ces deux projets anglais font l’objet de procédures en cours. Un vote des investisseurs a eu lieu et les résultats seront prochainement communiqués. L’équipe reviendra rapidement avec des informations détaillées à la suite des retours des avocats sur ces projets.
Si vous souhaitez consulter les performances des projets Bricks, tout est public et transparent ici : https://www.bricks.co/performance
La transparence, nouvelle priorité technique
Beaucoup d'entre vous ont exprimé une frustration compréhensible : ne pas savoir où en est un projet quand les intérêts ne tombent pas. Bricks a pris ce sujet à bras-le-corps.
Une page de suivi des projets est en cours de déploiement (déjà disponible sur le projet Chalet Megève). Elle affiche l'état de chaque échéance payée, en retard, régularisée, impayée ainsi que l'ensemble des procédures engagées. Mais le plus notable, c'est l'ambition de transparence totale : tous les échanges avec les porteurs de projet (mails, comptes-rendus d'appels téléphoniques retranscrits par IA) seront accessibles aux investisseurs. L'idée est simple : Bricks est une plateforme, pas une boîte noire. Chacun doit pouvoir suivre exactement ce qui se passe sur ses investissements.
La plateforme interne de gestion des défauts a également été automatisée de bout en bout. Envoi des recommandés, respect des délais contractuels (J+3, J+5, J+10), transmission aux avocats tout est déclenché automatiquement. Cela permet à l'équipe de se concentrer sur ce qui a vraiment de la valeur : accompagner les porteurs en difficulté et trouver des solutions.
Pourquoi les taux ont baissé et pourquoi c'est plutôt bon signe
Plusieurs investisseurs ont noté que les taux moyens sont passés d'environ 11-12 % il y a trois ans à 8-9 % aujourd'hui. Cédric a expliqué la logique derrière cette évolution, et elle est cohérente.
Un porteur de projet qui paye 11-12 % d'intérêts voit sa marge mécaniquement réduite. S'il rencontre le moindre imprévu, il n'a plus de coussin pour absorber le choc, et c'est l'investisseur qui en pâtit. Avec des taux autour de 9 %, les porteurs conservent une marge suffisante pour que les projets aboutissent sereinement.
De plus, des taux plus raisonnables permettent d'attirer une catégorie de projets plus solides. Les hôteliers avec 10 ans d'historique, par exemple, ne viennent pas sur une plateforme qui leur facture 12 %. Mais à 8 %, ils trouvent une alternative rapide et flexible à la banque, et les investisseurs héritent de projets avec un profil de risque nettement meilleur.
La vision à terme est d'offrir une gamme de taux allant de 5 % à 13-15 %, calibrée selon le risque réel de chaque projet. Un projet photovoltaïque adossé à un contrat d'achat garanti par l'État pendant 20 ans à 6,5 %. Un projet dans une localisation plus exotique à 13 %. Chacun pourra composer son portefeuille selon son appétit pour le risque.
Remboursements anticipés : pourquoi ne pas imposer un minimum de 6 mois ?
Quelques investisseurs ont été surpris de voir un projet remboursé intégralement au bout d'un mois, ne touchant donc qu'un seul mois d'intérêts. Cédric a expliqué pourquoi Bricks a fait le choix de ne pas imposer de durée minimale.
Les porteurs capables de boucler une opération en un mois sont des professionnels aguerris. C'est précisément ce profil qui est le plus sécurisant. Or, si on leur impose 6 mois d'intérêts minimum, ils ne viennent tout simplement pas ils ont d'autres sources de financement. En les accueillant sans contrainte, Bricks les fidélise grâce à une clause d'exclusivité. La première opération dure peut-être un mois, mais la deuxième en durera quatre, la troisième six. Et à chaque fois, le risque de défaut est quasi nul.
Dans une logique de diversification sur 20 à 50 projets, un remboursement anticipé sur l'un d'entre eux ne change pratiquement rien au rendement global.
Le solde Booster à 4 % : ça dure ?
Le solde Booster offre un bonus de 4 % sur l'argent en attente d'investissement sur la plateforme, bien au-dessus du Livret A. Plus de 403 000 € ont déjà été reversés aux investisseurs grâce à cette fonctionnalité.
Cédric a confirmé que le Booster sera maintenu, et que l'équipe réfléchit même à l'augmenter. Comment est-ce soutenable ? Parce que les intérêts générés doivent obligatoirement être réinvestis au moins une fois dans un projet avant de pouvoir être retirés. Cela alimente le volume de financement et donc les commissions perçues par Bricks auprès des porteurs de projets. Et surtout, cela donne à Bricks une visibilité précieuse sur les fonds disponibles, ce qui permet de garantir aux porteurs que leur projet sera financé rapidement un argument décisif pour attirer les meilleurs dossiers.
La diversification, le vrai filet de sécurité
Cédric l'a répété avec insistance : la clé pour tout investisseur sur Bricks, c'est la diversification. L'outil d'investissement automatique permet de répartir son capital sur un maximum de projets. Même avec un petit budget, mettre 10 ou 50 € sur chaque projet crée une répartition qui lisse le risque.
Avec 3 % de projets en contentieux, même dans le scénario le plus pessimiste où le capital serait perdu sur ces projets (ce que Bricks combat activement grâce aux hypothèques), un portefeuille diversifié retomberait à 7-8 % de rendement annuel au lieu de 10 %. Le capital n'est pas en danger quand la répartition est bien faite.
Certains investisseurs ne reçoivent que 1 ou 2 briques par projet au lieu des 20 souhaitées, en raison de la forte demande. C'est frustrant, mais c'est en réalité favorable à la diversification. La solution privilégiée par Bricks est d'augmenter le nombre de projets disponibles plutôt que de créer un système d'abonnement premium.
Nouveautés et projets à venir en 2026
Plus de projets et de nouvelles typologies. Au-delà du marchand de biens (60 % des projets actuels), Bricks s'ouvre aux fonds de commerce. La franchise Fitness Park (500 salles en Europe) est déjà sur la plateforme, et la franchise Feuillette (boulangeries, 100 points de vente en France) est confirmée pour un accompagnement sur 10 ouvertures en Suisse. L'idée est de s'adosser à des marques solides et de diversifier sur plusieurs ouvertures pour lisser le risque.
Des projets atypiques mais bien sécurisés font aussi leur apparition, comme l'usine pharmaceutique de cannabis médical au Portugal, adossée à une licence de 2-3 millions d'euros et un chiffre d'affaires sécurisé avec 50 % de marge.
Pipeline immédiat : environ 60 millions d'euros de projets prévus dans les trois prochains mois.
Internationalisation. Bricks reçoit des demandes régulières du Maroc, de Bali, de Dubaï. L'équipe est à l'écoute de la communauté pour prioriser les nouveaux marchés.
Vers une logique bancaire. Cédric a partagé sa vision à plus long terme : une carte bleue Bricks, du cashback chez les commerçants financés par la plateforme, un écosystème de circuit court où investir localement et consommer localement se renforcent mutuellement.
Bricks Now (avance de commissions). Ce produit d'avance de commissions pour agents immobiliers est encore en phase de test interne. Bricks utilise sa propre trésorerie (200 000 €) pour valider le modèle avant de l'ouvrir aux investisseurs. Deux agents ont tenté des entourloupes, ce qui a conduit à une V2 plus sécurisée. Les rentabilités potentielles sont élevées (15-20 % annualisé sur des durées courtes), mais Cédric refuse de faire porter le risque du bêta-test aux investisseurs.
Améliorations de la fiche projet. Les 50 documents habituellement gardés en interne pour l'analyse seront progressivement mis à disposition des investisseurs. Bilans, prévisionnels, questions-réponses directes avec les porteurs de projet ceux qui veulent creuser l'analyse pourront le faire.
Actionnariat Bricks : où en est la valorisation ?
Pour les 8 500 actionnaires ayant participé à la levée de fonds de 2022 (13 millions d'euros levés, valorisation d'entrée autour de 80 millions pour les particuliers), voici les éléments communiqués.
En interne, Bricks estime sa valorisation aux alentours de 200 millions d'euros. Pour objectiver ce chiffre, un cabinet indépendant reconnu Oderis est mandaté en ce début 2026 pour une évaluation formelle. Cédric s'attend à une valorisation entre 150 et 200 millions, ce qui validerait au minimum un doublement de la valeur pour les actionnaires de 2022, sans compter la réduction d'impôt de 25 % dont beaucoup ont bénéficié.
Comme annoncé dès le départ, il n'y aura pas de dividende. Les 5 millions de bénéfices seront réinvestis dans la croissance. Quant à la liquidité, Cédric explore sans promesse ferme la possibilité d'organiser un mécanisme permettant à certains de sortir et à d'autres d'entrer au capital en 2026.
Fiscalité : vers un report d'imposition ?
Cédric a partagé une ambition forte : permettre aux investisseurs de ne payer la flat tax que lorsqu'ils retirent leur argent de la plateforme, et non à chaque versement d'intérêts. Le principe serait similaire à ce qui existe en crypto : tant que les fonds restent dans l'écosystème et sont réinvestis, pas de prélèvement. Le développement juridique est en cours, et l'option actuelle de prélèvement immédiat restera disponible pour ceux qui le préfèrent.
Pour le moment consultez la rubrique fiscalité de votre espace Bricks.
Questions pratiques
Combien faut-il investir pour toucher 1 000 € par mois ? En tablant sur un rendement prudent de 8 % annuel (hors fiscalité), il faut environ 150 000 € investis et diversifiés sur la plateforme.
Mon projet a été refusé par la banque, puis-je venir sur Bricks ? Oui, et c'est même le quotidien de l'équipe. Un refus bancaire ne signifie pas un mauvais projet. Les banques françaises financent de moins en moins les projets courts ou atypiques. Bricks analyse chaque dossier sur la base de la valeur de l'actif et des garanties, pas sur les critères standardisés du bancaire.
Je connais quelqu'un qui a un projet, est-ce que je gagne quelque chose ? Oui. Si vous structurez et apportez le dossier complet : 1 % du montant financé. Si vous transmettez simplement un contact : 0,2 %. Sur un projet à 5 millions, cela représente respectivement 50 000 € ou 10 000 €.
Que se passe-t-il en cas de décès ? Le compte est transmissible aux héritiers. Un notaire contacte Bricks pour vérifier l'existence du compte et son solde, puis les accès sont transférés. Pensez à informer vos proches de l'existence de votre compte pour simplifier les démarches.
Comment fonctionne l'investissement automatique quand la demande dépasse l'offre ? Par souci d'équité, les briques sont distribuées de manière aléatoire puis par tranches successives. Sur un projet très demandé, vous pouvez ne recevoir que 1 ou 2 briques au lieu des 20 souhaitées. C'est frustrant mais mécaniquement favorable à votre diversification.
Ce qu'il faut retenir
Bricks traverse une période de maturation. La société est rentable, en forte croissance, et investit massivement dans la transparence, l'automatisation et la qualité de sélection des projets. Les erreurs du passé notamment sur le modèle royalties ne sont ni niées ni ignorées.
Le taux de contentieux à 2,9 % reste remarquablement bas pour le secteur, et les hypothèques systématiques offrent un filet de sécurité tangible. Les taux de rendement ont baissé, mais au profit de projets mieux calibrés et de porteurs plus solides.
Pour les mois à venir, l'accélération est le mot d'ordre : plus de projets, plus de typologies, plus de marchés, plus de transparence. Et pour ceux qui étaient là dès le début que ce soit en royalties ou en actionnariat le message est clair : vous n'êtes pas oubliés, et les solutions sont en marche.
On construit l’aventure ensemble, et c’est grâce à vous que Bricks existe aujourd’hui. Vous êtes notre priorité !
Merci à tous pour votre confiance 🧱🧡
Pour revoir le live, le replay est accessible 👉 https://www.youtube.com/live/EkoXscgpweI?si=80WqGV6J0sT54euN