Le calcul du prorata du loyer peut sembler complexe, mais il existe plusieurs mode de calcul simples à utiliser pour déterminer la proportion du loyer exact due. Que vous soyez bailleur ou locataire, il est juste de calculer le montant du loyer au jour du mois occupé. De plus, la révision du loyer à chaque année civile s’appuie souvent sur un indice de référence prévu par la loi, comme la référence des loyers. Dans le présent article, nous vous donnons quelques conseil pour choisir la bonne approche et régler le paiement de manière équitable sur le marché locatif. 👇
Qu’est-ce que le loyer au prorata ?
Définition du loyer au prorata
La notion de prorata du loyer consiste à multiplier le tarif mensuel par la proportion du loyer réellement occupé. Ainsi, si on emménage dans un appartement en février, mais seulement à la mi-avril, on ne sera redevable que d’un nombre total de jours dans le mois réellement occupé. Cette pratique prend effet dès le début du mois commencé et figure dans tout contrat de location vide ou de location meublée, car le droit de l’immobilière prévoit un service équitable pour toutes les parties concernées. 📅
Pourquoi applique-t-on un loyer au prorata ?
Le prorata du loyer repose sur le principe qu’on ne doit payer le loyer que pour le temps effectivement occupé. Plusieurs situations nécessitent un calcul basé sur la proportion du loyer :
- Emménagement en cours de mois (par exemple au début d’un baux en juillet, ou lors du départ du locataire en avril avant la fin du mois commencé).
- Résiliation du bail ou départ du locataire anticipé.
- Location vide ou courte durée.
- Investissement locatif saisonnier.
Dans tous ces cas, le paiement du loyer est comprise selon le nombre de jours occupés. Le code général de la civile et l’article l442 sur les baux imposent cette approche pour éviter une augmentation injustifiée ou une réduction de loyer abusive. 📖
Comment calculer le loyer au prorata ?
Les 2 méthodes principales de calcul
Méthode annuelle
- Calcul basé sur le total du loyer annuel : (loyer et les charges × 12) ÷ 365 jours dans le mois.
- Permet une vue plus précise sur une année, surtout si vous clôturez votre exercice comptable sur une même année civile.
- Le taux appliqué varie selon l’indice de référence (ex. irl du 2e trimestre).
Méthode mensuelle
- Calcul basé sur le total du loyer mensuel ÷ nombre de jours occupés dans le mois commencé.
- Plus simple et s’adapte à la révision du loyer notamment en cas de loyer modéré ou de charges récupérables.
Certains préfèrent la méthode du « mois bancaire » (30 jours) pour un taux réduit de complexité, notamment en location meublée ou en investissement locatif ponctuel. 🔢
Formules pour calculer un loyer au prorata
- Calcul mensuel classique
Loyer proratisé = (montant du loyer ÷ nombre de jours occupés dans le mois) × jours dans le mois occupé - Calcul annuel
Loyer proratisé = ((montant du loyer × 12) ÷ 365) × nombre de jours occupés - Calcul "mois bancaire"
Loyer proratisé = (montant du loyer ÷ 30) × nombre de jours occupés
Quelle méthode privilégier ?
Le choix de la méthode dépend du plan locatif, de la durée et du type de contrat. Pour un investissement locatif de courte durée ou des habitations à loyer saisonnier, la méthode du « mois bancaire » peut être plus simple. Pour un bailleur professionnel souhaitant un amortissement linéaire ou un amortissement dégressif, la méthode annuelle est souvent plus précise, notamment s’il faut appliquer un prorata de tva pendant l’exercice comptable. Dans tous les cas, il est conseillé de choisir la solution la plus adaptée à votre situation pour un résultat juste. 🙌
Quand faut-il calculer un loyer au prorata ?
Situations nécessitant un calcul au prorata
Les cas où il faut calculer un prorata du loyer concernent l’occupation du logement sur un certain nombre de mois :
- Entrée dans les lieux : si on emménage en février ou en juillet 1989 (loi 462 du 6 juillet), le prorata du loyer s’applique dès le début du jour du moisoccupé.
- Fin de location : la résiliation du bail ou le départ du locataire en milieu de mois implique un paiement au prorata du loyer.
- Location meublée saisonnière : le nombre total de jours occupé peut être court et on applique un prorata pour chaque mois commencé.
- Prolongation ou nouveaucontrat : si le locataire sortant s’en va tardivement et qu’une autre personne à charge reprend, chaque part du loyer est facturée au prorata.
Loyer au prorata et préavis
Le départ du locataire avant la fin du préavis, une réduction de loyer accordée par le bailleur, ou une résiliation du bail anticipée entraînent un paiement du loyer au prorata. Cela permet de mieux répartir le montant des charges et le montant du loyer. En cas de litige, les charges récupérables comme la taxe foncière ou la provision pour charges feront l’objet d’un calcul des charges en fonction du nombre de jours occupés. 🤔
Exemples concrets de calcul du loyer au prorata
Exemple 1 – Locataire emménage le 10 du mois
Prenons un loyer et les charges de 900 euro et un mois de 30 jours. Avec la méthode mensuelle, voici le détail :
- Calcul du loyer journalier : 900 ÷ 30 = 30 euro par jour
- On multiplie par 21 jours (du 10 au 30) : 30 × 21 = 630 euro
Le locataire doit donc régler 630 euro. Cette approche reste libre d’être adaptée si un taux réduit ou une quittance de loyer est considérée.
Exemple 2 – Locataire quitte le 15 du mois
Supposons un montant du loyer de 1200 euro et la méthode annuelle :
- Calcul du loyer annuel : 1200 × 12 = 14 400 euro
- Loyer journalier : 14 400 ÷ 365 ≈ 39,45 euro
- Pour 15 jours occupés : 39,45 × 15 = 591,75 euro
Le locataire sortant est donc redevable d’un total de 591,75 euro.
Quelles charges et éléments sont pris en compte dans le calcul du prorata ?
Les charges récupérables comme la taxe foncière (pour certains baux, selon la mention légale) ou la provision pour charges se calculent également au prorata. Les habitations à loyer modéré peuvent inclure un loyer modéré et des charges spécifiques. Les frais de document (honoraires d’agence immobilière, quittance de loyer, assurance habitation) sont souvent fixes et ne suivent pas le prorata. 🦾
Le dépôt de garantie n’est pas comprise dans ce mode de calcul, car il demeure constant, quel que soit le temps occupé. De même, l’impôt sur le revenu relatif au logement n’est pas directement concerné.
Conclusion pour calculer le prorata d 'un loyer
Le calcul du prorata du loyer est indispensable pour un paiement du loyer équitable. Que vous soyez un bailleur qui souhaite plus d’information ou un locataire désireux d’éviter tout conflit, il est crucial de mettre au point un plan de calcul transparent.
- Choisir le mode (annuel, mensuel ou mois bancaire) selon votre exercice comptable et la nature du contrat.
- Respecter la révision du loyer fondée sur l’indice de référence (ex. loi 462 du 6 juillet ou juillet 1989).
- Conserver les documents et la liste des charges pour justifier tout paiement.
- Noter la date de début et de fin d’occupation du logement pour un calcul précis.
En procédant ainsi, vous obtiendrez un résultat cohérent, conforme à la loi, et éviterez les litiges. Vous assurerez également un investissement locatif serein et une habitation gérée dans les meilleures conditions. 👍