Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

24 juin 2022 10 min de lecture
Comment investir dans l’immobilier sans apport ?

Investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible ! On pense à tort qu’il est nécessaire de posséder un capital de départ important pour se lancer dans l'investissement immobilier.

Investir dans l’immobilier sans apport, c’est possible ! On pense à tort qu’il est nécessaire de posséder un capital de départ important pour se lancer dans l'investissement immobilier. Comment investir dans l’immobilier sans apport, et sans recourir au crédit bancaire ? Nous vous présentons les meilleures solutions dans ce guide.

Résumé

“Je veux acheter, mais je n’ai pas d’apport personnel” : voici une question que l’on rencontre fréquemment parmi les investisseurs et les candidats à la propriété. Aujourd’hui, plus que jamais, les banques sont très attentives à la qualité de la gestion des comptes. En toute logique, elles préfèrent les dossiers bénéficiant d'un apport personnel.

Si vous n’avez que peu ou pas d’apport à injecter dans votre projet, ne vous découragez pas pour autant. Il existe de nombreuses solutions, plus ou moins connues, qui permettent d’investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’apport personnel.

Sous certaines conditions, les banques prêtent sans apport et financent même les frais d’achat et de garantie dans l’immobilier neuf défiscalisé. Ainsi, environ deux tiers des prêts pour investissement locatif sont accordés sans apport. Certaines astuces simples peuvent vous aider à convaincre votre banquier de vous prêter de l’argent. Vous les découvrirez dans ce guide.

En outre, investir sans emprunter d’argent à la banque est aussi possible grâce à des dispositifs plus méconnus, comme le crédit-vendeur par exemple. Enfin, d’autres acteurs tentent de montrer la voie en proposant des solutions innovantes comme le crowdfunding immobilier. Un mode d’investissement clé en main qui permet également aux plus petits épargnants de se lancer dans l’investissement immobilier.

L’apport personnel : obligatoire pour un achat immobilier ?

Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur chevronné, la banque apprécie particulièrement que vous ayez un apport personnel. Et cela, que ce soit pour l’acquisition d’une résidence principale ou pour un investissement locatif. Cet apport peut provenir de votre épargne personnelle, d’une donation, ou encore de la revente d’un précédent bien immobilier.

Pourquoi la banque demande-t-elle un apport pour un prêt immobilier ?

L’apport personnel sert à couvrir les frais annexes à votre achat, à savoir :

  • les frais d’acquisition, couramment appelés “frais de notaire”,
  • les coûts liés à l’assurance du prêt (généralement compris entre 0,25% et 0,45% du capital emprunté).

Si un jour vous ne parvenez plus à rembourser votre crédit - ce que l’on ne vous souhaite évidemment pas, en dernier recours, la banque pourra récupérer l’argent qu’elle vous a prêté en vendant le bien. En revanche, elle ne pourra pas récupérer les frais annexes. Par sécurité, elle préfère donc que cette somme soit payée de votre poche.

Quel montant d’apport pour acheter un bien immobilier ?  

On considère que l’apport personnel doit être égal au minimum à 10% de la somme empruntée. Par exemple, si vous souhaitez emprunter 200 000 euros, vous aurez besoin d'un apport personnel égal à 20 000 euros au minimum.

Faut-il emprunter avec ou sans apport ?

Comme vous le devinez, pour obtenir un crédit immobilier, disposer d’un apport personnel facilite grandement les choses. En outre, fournir un apport personnel permet de prouver à la banque que vous êtes stable financièrement, et que vous savez épargner sur le long terme. Cela vous permet d’être vu comme un profil moins risqué par la banque, qui vous fera ainsi bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt.

Ainsi, plus votre apport personnel est élevé, plus vous êtes en position de force pour obtenir un taux de crédit intéressant.

Cela dit, tous les investisseurs ne disposent pas d’une épargne personnelle à investir dans leur projet. C’est souvent le cas des jeunes, des étudiants, des ménages modestes, ou des personnes dont l’épargne est déjà investie sur d’autres placements financiers.

Investissement locatif : le prêt sans apport est-il possible ?

Si vous souhaitez investir sans apport dans l’immobilier locatif, une bonne nouvelle vous attend : les banques sont moins réticentes à accorder un prêt sans apport dans le cadre d’un investissement locatif plutôt que pour l’achat d’une résidence principale.

En effet, les loyers générés par la location du bien vont permettre de couvrir une partie, voire la totalité des mensualités de remboursement du prêt. Ainsi, le risque d’impayé pour la banque est quasiment nul. Le risque principal est lié à la vacance locative, mais il peut être limité en investissant dans une ville dynamique où la demande en logement est forte.

Le prêt immobilier sera alors accordé à 110 %. Le taux d’emprunt pourra être supérieur si des travaux sont envisagés. Dans ce cas, un financement à 120 ou 130 % pourra être accepté.

Aujourd’hui, 60 % des prêts immobiliers accordés pour de l’investissement locatif sont acceptés sans apport.

Emprunter sans apport : 5 astuces pour convaincre votre banquier

Obtenir un prêt immobilier sans apport, oui, c'est possible, à condition de présenter un dossier bien ficelé. Pour que la banque accepte de vous prêter de l’argent sans que vous n’apportiez de capital, votre projet d’investissement immobilier ne doit représenter aucun risque ! Voici quelques conseils pour mettre toutes les chances de votre côté.

Conseil n°1 : préparez votre dossier avec sérieux

Pour être validé par la banque, votre projet doit être cohérent et adapté à vos capacités financières. La banque analysera notamment :

  • vos relevés bancaires :

La banque vous demandera vos trois derniers relevés de compte, ceci dans le but d’analyser votre comportement financier. Vos dépenses seront scrutées à la loupe. Il est bien entendu indispensable de ne pas être à découvert, surtout s’il est suivi d’agios, dans les mois qui précèdent votre demande de crédit immobilier. Les retraits fréquents de liquidités ainsi que les saisies sur compte sont autant de situations à éviter.

  • le montant de votre « reste à vivre » :

Le reste à vivre est une donnée primordiale pour déterminer votre capacité d’emprunt. Il correspond à la somme qu’il vous restera pour vivre après déduction de vos mensualités de crédit. Le reste à vivre demandé peut varier d'une banque à l'autre. Il est généralement compris entre 700 et 1 000 € par adulte, et entre 300 et 500 € par enfant.

  • l’existence d’une épargne de précaution :

Même si vous êtes en mesure d’engager de fortes sommes d’argent dans une opération immobilière, il est conseillé de garder une épargne de précaution pour ne pas vous retrouver dans une situation délicate en cas de dépenses imprévues.

Conseil n°2 : choisissez le bon emplacement

Un investissement locatif réussi, c’est avant tout une question d’adresse. Choisir le bon emplacement vous permettra de trouver facilement un locataire et de louer votre bien à un bon prix. Ne négligez pas cette étape ! Lors de l’étude de votre projet, la banque vérifiera l’état de la demande locative dans la ville concernée, en se basant sur des données économiques et démographiques.

Pour louer en toute sérénité, optez pour une ville où la demande en logement est plus importante que l’offre. La proximité des commerces, des transports et la qualité de vie sont primordiales. Vous augmenterez également vos chances d'encaisser une plus-value lors de la cession de votre bien.

Conseil n°3 : achetez un bien déjà loué

Lorsque vous investissez dans un logement déjà loué, la banque n’exige pas d’apport. En effet, en optant pour un bien déjà loué, vous donnez du poids à votre dossier de crédit, car la banque sait précisément quel montant de loyer vous allez percevoir chaque mois.

Les loyers générés par le bien vont couvrir une grande partie, voire la totalité des mensualités de remboursement du prêt. De quoi rassurer votre banquier.  

De plus, dans la mesure où le bien est déjà loué, seuls les candidats à l’investissement locatif pourront se positionner sur l’acquisition du bien en question. Le nombre de potentiels acquéreurs est donc moins important que pour un logement vide, et vous permettra de négocier plus facilement le prix d’acquisition.

Bon à savoir
En moyenne, un bien déjà loué se négocie 5% moins cher qu’un logement vide.

Conseil n°4 : calculez le rendement locatif

Toute décision d’investissement locatif ne peut être prise avant d’avoir estimé de manière précise le rendement locatif de votre futur bien. Pour calculer le rendement locatif net, vous devrez prendre en compte l’ensemble des coûts à charge du propriétaire, sans oublier la fiscalité.

En plus des mensualités de remboursement du crédit, il vous faudra prendre en compte les intérêts du crédit, la taxe foncière, les charges de copropriété, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO), les frais de maintenance et d’entretien courant, les frais d’agence, ainsi que le coût des éventuelles vacances locatives. Gardez en tête qu’un placement offrant un bon rendement sera plus facilement défendable devant la banque.

Bon à savoir
Pour estimer la rentabilité de votre investissement locatif, la banque ne prendra en compte que 70% des revenus futurs. Ce mode de calcul tient compte des charges, impôts et imprévus divers qui viendront diminuer vos recettes.

Conseil n°5 : privilégiez les petites surfaces

Pour réussir à investir dans l’immobilier locatif sans apport, il est préférable de se focaliser sur des biens à louer qui ont des petites surfaces, et qui demandent donc moins de budget. Attention toutefois à la qualité du bien et son emplacement, qui ne doivent pas être mis de côté.

Conseil : Pour rassurer la banque sur votre capacité à rembourser les échéances du crédit, préparez une estimation des loyers perçus, listez l’ensemble des frais annexes et calculez votre effort d’épargne mensuel.

Investir dans l’immobilier avec peu ou pas d’apport : les meilleures solutions

Pour investir sans apport, les opportunités ne manquent pas ! En voici quelques exemples :

Investir dans le neuf grâce à la Loi Pinel

Certains dispositifs ouvrent droit à des réductions fiscales et peuvent favoriser vos chances de concrétiser votre projet d'investissement locatif sans apport.

Un investissement locatif Pinel peut vous permettre d’obtenir facilement un prêt immobilier sans apport auprès de votre banque. Le principe est simple : permettre aux particuliers d’optimiser leur imposition en devenant acquéreurs d’un bien neuf, qui sera ensuite mis en location.

Le dispositif Pinel s’accompagne de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 64 000 €, réparties sur 12 ans.

L’investissement Pinel doit respecter certains critères :

  • vous devez acheter un bien situé en “zone tendue“, où la demande est plus forte que l’offre ;
  • vous ne devez pas dépasser un certain montant de loyer ;
  • vous devez choisir des locataires dont les ressources n’excèdent pas un certain plafond ;
  • vous vous engagez à louer votre logement pour une durée d’au moins six ans. À l’issue de cette période, vous pourrez disposer pleinement du bien que vous avez acquis.

Le dispositif Pinel reste accessible uniquement aux personnes qui paient des impôts, et ne sera pas un placement adapté pour tous.

Conseil :
Il est très important de faire attention à la localisation du bien que vous achetez, et ce même en dispositif Pinel pour ne pas vous retrouver avec un bien victime de vacances locatives longues. Beaucoup d’offres immobilières en Pinel sont sur-valorisées par les opérateurs qui les construisent et les revendent en Pinel. Attention donc à bien faire vos calculs pour valider que cela reste une bonne affaire, même sans dispositif fiscal. La réduction fiscale sera alors la cerise sur le gâteau.

Investir avec un crédit vendeur immobilier

Si vous disposez de peu ou pas d’apport personnel, le crédit vendeur peut constituer une option intéressante pour investir dans l’immobilier, sans passer par un crédit bancaire.

Le crédit vendeur est un prêt que le vendeur accorde directement à l’acquéreur, dans le cadre de la vente de son bien. Le paiement du bien se fait de manière échelonnée, comme pour un crédit classique. Le taux, le montant et la durée du crédit sont fixés librement par les parties.

Le crédit vendeur permet à l’acquéreur de contourner les circuits bancaires classiques : c’est le vendeur qui joue le rôle de la banque.

Généralement, le crédit vendeur est accordé dans un cadre commercial et porte sur un fonds de commerce ou la reprise d’une entreprise. Mais il est tout à fait possible de le mettre en place pour une transaction immobilière entre particuliers : on parle alors de crédit vendeur immobilier.

Investir sans apport grâce à la vente à terme

Souvent comparée à la vente en viager, la vente à terme libre est une autre solution qui peut vous aider à acquérir un bien sans recourir au crédit bancaire. Elle s’apparente à un crédit-vendeur, à la différence près que le crédit vendeur prévoit le paiement d’intérêts, alors que la vente à terme vous permet d’y échapper.

Concrètement, vous payez une partie du prix à la signature de l’acte de vente (le bouquet), puis, vous versez le reste du prix de vente via des mensualités échelonnées dans le temps.

En cas de refus de crédit, la vente à terme représente une alternative astucieuse au financement bancaire, à condition toutefois d’obtenir l’accord du vendeur.

Investir en SCI sans apport

La société civile immobilière est une forme de société très appréciée des investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier locatif. C’est une bonne solution pour contracter un prêt à taux avantageux et sans apport. L’investissement locatif s’auto-finance à l’aide des loyers et des plus-values dégagés par la location des biens, ce qui constitue une garantie pour la banque.

Ainsi, même si vous n’avez pas d’apport lorsque vous contractez le prêt, la banque vous suivra plus facilement et à des conditions plus avantageuses.

Investir dans une SCPI sans apport personnel

Vous pouvez également investir dans l’immobilier sans apport via une société civile de placement immobilier (SCPI), aussi surnommée « pierre papier ». Une SCPI est un placement collectif qui permet d'investir dans un parc immobilier mutualisé et d'obtenir des revenus réguliers via des loyers. Avec un apport quasi nul, la SCPI peut permettre de se constituer un patrimoine important.

La SCPI fonctionne sur le principe de l’immobilier fractionné : vous n’achetez pas un bien entier, mais des parts d’une société qui elle-même possède des biens immobiliers.

Bon à savoir
90% des investisseurs en SCPI le font au travers d’un crédit immobilier pour un montant moyen par personne de 75 000€. Les rendements en SCPI sont en moyenne de 4,5%/an avant impôts.
Nous ne conseillons pas d’investir en SCPI sans crédit immobilier. Si vous investissez comptant, il est préférable de privilégier alors le crowdfunding immobilier.

Investir dans l’immobilier fractionné grâce au crowdfunding

Le crowdfunding immobilier consiste à participer au financement de projets immobiliers via une plateforme. En échange de votre contribution, vous bénéficiez de produits financiers au rendement intéressant.

En quelques années d’existence, le crowdfunding immobilier s’est taillé une place de choix parmi les autres solutions d’investissement grâce à ses atouts imparables : simplicité, accessibilité, absence de contrainte de gestion pour l’investisseur et rendements intéressants. En 2021, le financement participatif dans la pierre a délivré une rémunération moyenne de 9,21%.

Avec des tickets d’entrée accessibles dès 1 000 € sur la plupart des plateformes, le crowdfunding démocratise l’investissement immobilier pour le rendre accessible à un large public. Si vous débutez dans l’investissement immobilier, ou tout simplement, si vous cherchez à diversifier votre patrimoine, cette solution saura vous apporter tous ses avantages !‍

Conclusion

Il est tout à fait possible de se lancer dans l’investissement immobilier sans fournir d’apport personnel. De nombreuses solutions s’offrent à vous, certaines permettent même de contourner le financement bancaire ! Néanmoins, gardez à l'esprit que l’effet de levier du crédit immobilier reste l’un des meilleurs moyens de gagner de l’argent avec l’immobilier. Les plateformes de crowdfunding immobilier, les gestionnaires de SCPI et bien d’autres professionnels pourront vous accompagner efficacement dans ce projet.

Super! Ensuite, passez à la caisse complète pour un accès complet à Bricks.co.
Bienvenue à nouveau! Vous vous êtes connecté avec succès.
Vous vous êtes abonné avec succès à Bricks.co.
Succès! Votre compte est entièrement activé, vous avez désormais accès à tous les contenus.
Succès! Vos informations de facturation ont été mises à jour.
Votre facturation n'a pas été mise à jour.