Ce guide détaille les conditions, le régime fiscal, les avantages et inconvénients, ainsi que les étapes de création et de transmission d'une SARL de famille. Une SARL, même de famille, n’est jamais éligible au statut LMNP (qui est réservé aux personnes physiques ou sociétés de personnes transparentes fiscalement comme les SCI à l’IR, mais pas aux SARL, même si imposées à l’IR). Les revenus seront des BIC non professionnels mais ce n’est pas du LMNP au sens strict.
La SARL de famille constitue un choix judicieux pour regrouper activités ou patrimoine immobilier entre proches. Nous aborderons les liens de parenté nécessaires, les spécificités fiscales, les démarches de constitution et les stratégies de transmission patrimoniale.
Qu'est-ce qu'une SARL de famille ?
Contrairement aux idées reçues, la SARL de famille n'est pas une forme juridique distincte mais une SARL classique bénéficiant d'un régime fiscal particulier. Cette nuance essentielle explique pourquoi tant d'entrepreneurs familiaux s'y intéressent, notamment pour structurer leurs investissements.
Son attrait principal réside dans son fonctionnement spécifique associé à des avantages fiscaux considérables. Examinons maintenant quels sont les critères précis relatifs aux associés, aux liens de parenté, et découvrons pourquoi cette structure convient parfaitement aux projets immobiliers familiaux.
Définition et fonctionnement d'une SARL de famille
Une SARL (Société à Responsabilité Limitée) est une structure limitant la responsabilité des associés à leurs apports. Sa variante familiale conserve toutes ces caractéristiques fondamentales : de 2 à 100 associés, un capital social librement fixé et une responsabilité limitée aux apports. Une SARL peut comprendre entre 2 et 100 associés, mais pour bénéficier du régime fiscal de la SARL de famille, tous les associés doivent avoir un lien de parenté éligible, ce qui limite souvent le nombre réel d’associés.
La distinction cruciale réside dans l'exigence des liens de parenté : tous les associés doivent partager des liens familiaux directs - parents, enfants, frères et sœurs, conjoints ou partenaires PACS. Cette particularité permet d’opter pour un régime fiscal avantageux, à savoir l’imposition sur le revenu, sans limitation de durée.
Alors que les SARL représentent aujourd'hui environ 14% des créations d'entreprise en France (en baisse par rapport aux 16,1% de 2019), leur version familiale connaît un regain d'intérêt dans le secteur immobilier. Près d'un tiers des SARL de famille créées en 2023 concernaient des projets de location meublée.
Quel lien avec la location meublée (LMNP) ?
La SARL de famille se révèle particulièrement adaptée à la location meublée non professionnelle. Elle permet d'exercer cette activité tout en bénéficiant d'un cadre juridique sécurisant et d'une fiscalité optimisée. Un véritable atout pour les familles investissant ensemble. Mais attention à la terminologie : une SARL de famille n’est jamais elle-même "LMNP" au sens fiscal.
Cette structure offre plusieurs possibilités:
- Acquisition et gestion commune d'un bien immobilier destiné à la location meublée
- Amortissement comptable du bien immobilier et des meubles, réduisant considérablement l'assiette imposable
- Option pour l'impôt sur le revenu sans limite dans le temps, contrairement à une SCI
Comparée à la SCI, la SARL de famille présente un avantage majeur pour la location meublée : elle peut exercer des activités commerciales sans risque de requalification fiscale. Les revenus sont soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) avec possibilité d'amortissements, contrairement aux revenus fonciers.
Quelles sont les conditions pour créer une SARL de famille ?
Pour bénéficier du régime spécifique de la SARL de famille, plusieurs critères d'éligibilité doivent être scrupuleusement respectés. Ces conditions ne sont pas négociables et déterminent l'accès aux avantages fiscaux recherchés.
Le Code général des impôts encadre strictement ce dispositif dans ses articles 239 bis AA et suivants. Cette base légale précise les contours des liens de parenté exigés, du nombre d'associés requis et des activités autorisées. Un cadre juridique clair mais exigeant.
La condition du lien familial
La pierre angulaire de la SARL de famille repose sur les liens de parenté entre associés. Sont admis uniquement :
- Les ascendants et descendants en ligne directe (parents, enfants, grands-parents, petits-enfants)
- Les frères et sœurs (lien collatéral du 2e degré)
- Les conjoints mariés
- Les partenaires liés par un PACS
Attention, les cousins, neveux, nièces ou beaux-frères ne peuvent intégrer ce type de structure. J'ai rencontré le cas d'une SARL familiale qui a perdu son statut après l'entrée d'un cousin au capital social, malgré la proximité familiale évidente.
Si un associé extérieur au cercle familial intègre la société, le régime fiscal privilégié disparaît instantanément et définitivement. La SARL bascule obligatoirement vers l'impôt sur les sociétés, perdant l'option pour l'IR sans limitation de durée qui faisait son attrait.
Les autres obligations (activité, nombre d'associés…)
Au-delà du critère familial, d'autres conditions doivent être respectées :
- Minimum 2 et maximum 100 associés
- Un capital social librement déterminé (même 1€ symbolique, bien que peu crédible)
- Des activités commerciales, industrielles, artisanales ou agricoles
Sont explicitement exclues toutes les professions libérales réglementées comme médecins, avocats, architectes ou experts-comptables. Cette restriction est souvent méconnue mais absolument incontournable.
J'ai récemment accompagné trois frères et leur sœur dans la création d'une SARL de famille pour gérer la location meublée d'un ensemble immobilier hérité de leurs parents. Leur capital social de 10 000€ était divisé équitablement, et les bénéfices de la location ont permis de financer la rénovation progressive du bien.
Quel est le régime fiscal d'une SARL de famille ?
La SARL de famille bénéficie d'une transparence fiscale unique, fondamentalement différente des autres sociétés commerciales. Ce régime constitue sa singularité et sa force.
Ce dispositif se distingue principalement par deux avantages : la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu sans limitation de durée et l’exonération, sous conditions, des plus-values lors de cessions entre membres familiaux, dans le cadre spécifique d’une donation ou d’un pacte Dutreil. Une alternative avantageuse à l'impôt sur les sociétés qui impose doublement les bénéfices.
Option pour l'impôt sur le revenu
Cette option fiscale permet aux SARL de famille d'être imposées à l'IR sans limite temporelle, contrairement à une SARL classique où l’option pour l’impôt sur le revenu est limitée à 5 exercices, la SARL de famille peut opter pour l’IR sans limitation de durée, sous réserve de respecter les conditions de parenté entre associés.. Un avantage considérable pour les projets à long terme.
Pour la location meublée, ce mécanisme permet d'imposer les revenus en BIC, autorisant la déduction des amortissements immobiliers et mobiliers, réduisant significativement l'assiette imposable.
Chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfice selon le barème progressif. Les taux effectifs observés (20-25%) restent généralement inférieurs au cumul IS + fiscalité des dividendes.
Plus-values, TVA et régime social
La cession de parts entre membres d'une même famille peut bénéficier d'exonérations de plus-values, facilitant la transmission patrimoniale sans coût fiscal prohibitif.
Concernant la TVA :
- Location meublée simple : exonération de TVA (sauf option volontaire ou prestation de services assimilée à de l'hôtellerie)
- Location avec services para-hôteliers : TVA à 20%
- Possibilité d'option volontaire dans certains cas
Le statut social du gérant varie selon sa participation :
- Gérant majoritaire : régime des TNS
- Gérant minoritaire : rattachement au régime général de la sécurité sociale
Quels sont les avantages et les inconvénients d'une SARL de famille ?
Comme toute structure juridique, la SARL de famille présente un visage de Janus avec ses forces et ses faiblesses. Avant de vous lancer, prenez le temps d'examiner objectivement chaque facette.
Les atouts fiscaux et patrimoniaux sont indéniables, de l'option IR illimitée à la transmission facilitée. Mais ne négligez pas les potentiels écueils relationnels et administratifs. Des liens familiaux solides constituent un prérequis aussi important que les conditions légales.
5 avantages clés
La SARL de famille offre des atouts considérables que peu d'autres structures peuvent égaler :
- Option pour l'IR sans limitation temporelle, évitant la double imposition des bénéfices
- Exonération de plus-values lors de la cession de parts entre membres familiaux
- Protection du patrimoine personnel grâce à la responsabilité limitée aux apports
- Amortissement comptable des biens en location meublée, optimisant la fiscalité
- Transmission facilitée entre générations, idéale pour pérenniser un patrimoine familial
Selon une étude récente, les SARL de famille pratiquant la location meublée affichent un taux de rentabilité après impôt supérieur de 15% à celui des investisseurs individuels sur des biens comparables.
5 inconvénients potentiels
Malgré ses nombreux atouts, cette structure présente des contraintes à ne pas sous-estimer :
- Formalisme juridique important (tenue d'assemblées, comptabilité obligatoire)
- Risques de conflits familiaux pouvant paralyser la gestion de la société
- Perte définitive du régime fiscal avantageux si un non-parent rejoint les associés
- Coûts de création et de fonctionnement supérieurs à d'autres structures comme la SCI
- Responsabilité du gérant engagée en cas de faute de gestion
J'ai accompagné une famille où le désaccord sur la vente d'un bien détenu par leur SARL familiale a créé des tensions durables. Un pacte d'associés bien rédigé aurait pu anticiper cette situation et prévoir des mécanismes de résolution.
Quelles sont les étapes pour créer une SARL de famille ?
La création d'une SARL de famille suit les mêmes formalités qu'une SARL classique, en ajoutant simplement la preuve des liens de parenté entre associés. Aucune démarche supplémentaire n'est nécessaire.
Deux grandes phases structurent cette création : d'abord la rédaction des statuts et la constitution du capital, puis la publication d'une annonce légale suivie de l'immatriculation au registre du commerce. Les documents requis incluent les justificatifs d'identité et les preuves de parenté.
1. Rédiger les statuts et constituer le capital
La rédaction des statuts exige une attention particulière à l'objet social, qui doit mentionner explicitement l'activité visée comme la location meublée.
Inclure impérativement ces clauses :
- Mention des liens de parenté existants
- Règles d'agrément pour les cessions de parts
- Répartition du capital entre membres familiaux
- Modalités de prise de décision
Le dépôt du capital social s'effectue sur un compte bancaire bloqué. Un certificat de dépôt des fonds sera fourni pour constituer le dossier d'immatriculation.
2. Publier l'annonce légale et immatriculer la société
La publication d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales officialise l'existence de votre entreprise. Cette démarche coûte environ 147€ et génère un certificat essentiel.
Le dossier d'immatriculation pour le RCS comprend :
- Formulaire M0 complété
- Statuts signés par tous les associés
- Attestation de dépôt du capital
- Certificat de publication
- Pièces d'identité et preuves de parenté
Les frais de greffe s’élèvent à environ 37,45 € pour une immatriculation en ligne, tarif susceptible de varier selon la nature de l’activité. L'extrait Kbis reçu constituera la "carte d'identité" de votre société.
Comment transmettre une SARL de famille ?
La transmission d'une SARL de famille s'effectue par trois voies principales : donation, cession onéreuse ou succession. Chaque méthode permet de maintenir le précieux régime fiscal.
Plusieurs outils juridiques facilitent cette opération : cession de parts sociales, donation-partage, ou pacte Dutreil. Une planification anticipée permet de bénéficier d'abattements fiscaux significatifs tout en préservant les liens familiaux nécessaires au maintien des avantages fiscaux.
Donation ou cession de parts sociales
La donation-partage constitue un outil idéal pour transmettre équitablement le patrimoine entre enfants, évitant les contestations futures tout en préservant l'harmonie familiale.
Le processus suit ces étapes essentielles :
- Évaluation des parts par un professionnel compétent (expert-comptable ou notaire)
- Rédaction d'un acte notarié précisant les conditions
- Modification des statuts et enregistrement au greffe
- Conservation des liens de parenté entre associés
J'ai récemment accompagné un gérant de 65 ans qui a progressivement transmis 90% de ses parts à ses enfants, conservant 10% et le mandat social.
Le pacte Dutreil et autres dispositifs
Le pacte Dutreil offre un dispositif fiscal exceptionnel pour transmettre des entreprises familiales :
- Exonération de 75% de la valeur des parts sociales
- Réduction significative des droits de mutation
- Engagement collectif de conservation des parts pendant 2 ans
- Engagement individuel pendant 4 ans supplémentaires
Un signataire doit exercer une fonction de direction pendant l’engagement collectif, et au moins l’un des héritiers bénéficiaires doit poursuivre cette fonction pendant les trois années suivant la transmission.
Une exploitation agricole a économisé 120 000€ de droits de succession grâce à ce dispositif.*
- Certificat de publication
- Pièces d'identité et preuves de parenté
Conclusion
Créer une SARL de famille n'est pas qu'une simple formalité administrative – c'est un jeu stratégique où chaque décision compte.
Entre l'option pour l'IR sans limitation de durée, la protection du patrimoine familial et la flexibilité du régime fiscal, cette structure offre des atouts considérables pour qui sait en exploiter les règles.
Mais n'oubliez pas l'essentiel : au-delà des avantages fiscaux, c'est l'entente entre associés qui déterminera votre succès.
Faites-vous accompagner par un expert-comptable ou un avocat – ils seront vos meilleurs alliés pour transformer cette aventure entrepreneuriale familiale en victoire collective.