Le financement marchand de biens immobiliers représente un objectif crucial pour la réussite de vos opérations immobilières. En 2021, avec un chiffre d'affaires sectoriel de 12,9 milliards d'euros, choisir la bonne offre de prêt bancaire marchand est devenu un facteur clé pour garantir votre rentabilité et maximiser votre valeur. Du prêt immobilier traditionnel aux nouveaux modes de collecte de fonds via le crowdfunding, découvrez les 8 meilleures options pour emprunter et acheter des biens en vue de les revendre, tout en optimisant votre effet de levier et votre capacité d’emprunt. 👇
Quelles sont les solutions pour financer une opération de marchand de biens ?
1️⃣ Le prêt bancaire classique
Le prêt bancaire traditionnel reste la solution la plus utilisée pour financer une activité de marchand ou une première opération sur un terrain immobilier. Les banques exigent généralement un apport personnel de 20% à 30% du montant total du projet immobilier. Cette exigence peut grimper jusqu'à 50% selon l'envergure de l'opération et votre expérience dans le secteur. Un dossier bancaire solide, incluant un business plan détaillé et des garanties concrètes (telles qu'une caution ou un actif existant), est indispensable.
Principal avantage : des taux d'intérêt généralement plus avantageux que les solutions alternatives. Inconvénient majeur : la rigidité des conditions de financement, particulièrement pour les primo-accédants souhaitant devenir marchand de biens.
2️⃣ Le crédit in fine : une solution pour les projets à court terme
Le crédit in fine se distingue par son fonctionnement unique : vous ne remboursez que les intérêts pendant toute la période du prêt. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois à l'échéance. Cette structure de remboursement s'avère particulièrement adaptée aux marchand de biens immobiliers réalisant des opérations à court terme. Elle permet de préserver votre trésorerie pendant la phase de travaux et de rénovation, en évitant de lourdes mensualités.
Par exemple, sur une opération de 18 mois, vous économisez en remboursements mensuels, optimisant ainsi votre capacité à financer les frais de travaux. Le remboursement final s'effectue lors de la vente immobilière ou de la revente du bien, ce qui peut inclure une indemnité en cas de remboursement anticipé.
3️⃣ Le portage immobilier : une alternative flexible
Le portage immobilier fonctionne comme un partenariat temporaire : un investisseur achète le bien et vous accorde une option de rachat. Cette solution nécessite un apport initial réduit, souvent autour de 10%. Cette formule libère significativement votre trésorerie pour les travaux de rénovation et vous permet de couvrir les frais de portage.
Vous gardez le contrôle opérationnel du projet tout en bénéficiant d'une plus grande souplesse financière. Des sociétés comme Apirem Conseil se sont spécialisées dans ce type de montage, proposant des solutions sur mesure pour les sociétés de marchand ambitieuses.
4️⃣ Le financement participatif (crowdfunding immobilier)
Le financement alternatif via le crowdfunding immobilier révolutionne la façon de mobiliser des fonds pour vos investissements immobiliers. Notre plateforme Bricks.co, avec plus de 146 millions d'euros levés, plus de 150 projets déjà financés et plus de 400k membres démontrent la puissance de ce modèle.
Le principe est simple : vous présentez votre projet immobilier sur notre plateforme, et des particuliers y investissent. La rentabilité moyenne de 10% par an attire de nombreux contributeurs. Exemple concret : le projet "supernova" a levé 500 000 euros en seulement 1 heures, illustrant l'efficacité de cette solution pour les opérations bien structurées.
5️⃣ Le crédit-bail immobilier
Le crédit-bail immobilier fonctionne comme un leasing : vous louez le bien avec une option d'achat à terme, permettant ainsi de acheter des biens en différé. Cette formule permet d'étaler vos paiements tout en conservant votre trésorerie pour d'autres besoins.
Pour un marchand de biens, l'avantage principal réside dans la possibilité de mener plusieurs opérations simultanément, sans trop d'immobilisation de capital. Les loyers sont souvent déductibles fiscalement, contrairement aux remboursements d'un prêt classique. Comparé au prêt bancaire marchand, le crédit-bail offre une plus grande souplesse mais implique généralement des coûts plus élevés sur le long terme, notamment en termes de frais de gestion.
6️⃣ L'hypothèque et le prêt de trésorerie hypothécaire
Le prêt de trésorerie hypothécaire permet de mobiliser la valeur d'un bien existant pour financer de nouvelles opérations de vente immobilière. Cette solution s'adresse aux marchand de biens immobiliers disposant déjà d'un actif immobilier.
L'avantage majeur réside dans la rapidité d'obtention des fonds comparé à un crédit bancaire traditionnel. Attention toutefois : le bien mis en garantie peut être saisi en cas de défaut de paiement, ce qui constitue un risque de financement non négligeable.
7️⃣ Les investisseurs privés
Les investisseurs privés (business angels, family offices) peuvent apporter des capitaux importants en échange d'une participation aux bénéfices. Cette option convient particulièrement aux opérations d'envergure nécessitant un appel à des fonds conséquents.
Les accords se structurent généralement autour d'une répartition claire des rôles et des profits. L'investisseur apporte l'argent pendant que le marchand de biens gère l'expertise opérationnelle du projet. Un partenariat réussi peut déboucher sur une collaboration durable, ouvrant la voie à de multiples opérations dans un cadre de responsabilité bien défini.
8️⃣ La combinaison de plusieurs sources de financement
La tendance actuelle consiste à mixer différentes solutions de financement. Par exemple : un prêt bancaire marchand pour 50% du projet, du crowdfunding pour 30% et des investisseurs privés pour les 20% restants. Cette approche permet d'optimiser le coût global du financement et de maximiser le prix de vente, tout en répartissant les risques.
Elle nécessite cependant une excellente maîtrise de la responsabilité civile et des étapes clés de chaque montage. La clé du succès réside dans l'équilibre entre les différentes sources, en fonction du type de projet et de sa durée.
Comment obtenir un prêt pour un marchand de biens ?
1. Les critères d'éligibilité pour un prêt bancaire
L'obtention d'un prêt bancaire repose d'abord sur votre capacité à apporter entre 20% et 30% du montant total du projet immobilier. Pour les opérations plus importantes, cet apport personnel peut grimper jusqu'à 50%.
Votre expérience joue un rôle crucial : les banques examinent attentivement votre historique en tant que marchand de biens immobiliers : nombre d'opérations réalisées, montants des transactions, délais de revente. 📝
La rentabilité du projet constitue le troisième pilier de votre éligibilité. Une étude de marché approfondie, démontrant une marge prévisionnelle d'au moins 20%, renforce significativement votre dossier. Cet élément est essentiel pour prouver la solidité de votre situation financière et éviter la difficulté d'emprunt.
2. Comment préparer un dossier de financement solide ?
Un dossier bancaire convaincant s'articule autour de trois éléments clés : votre business plan, vos garanties financières et une analyse détaillée du marché local. Chaque document doit être soigneusement préparé et actualisé afin d'obtenir un prêt bancaire. 💸
Les banques attendent un business plan incluant :
- Une estimation précise des frais d’acquisition
- Un budget détaillé des travaux et une division éventuelle en appartement ou bureaux
- Un calendrier d'exécution réaliste
- Une analyse des prix de vente potentiels
La présentation professionnelle de votre dossier fait la différence. Structurez vos documents de manière claire, en mettant en avant votre responsabilité limitée (SARL, SAS…) ou votre établissement si vous exercez en tant qu'entreprise individuelle. N'oubliez pas la signature des pièces justificatives et les éventuels frais de dossier.
Les risques et pièges à éviter lors du financement d'une opération
1. Les erreurs fréquentes qui peuvent compromettre le financement
La première erreur ? Sous-estimer le coût total du projet. Les dépassements de budget sur les travaux peuvent rapidement transformer une opération rentable en échec. La surestimation de la rentabilité constitue un autre piège classique : si les banques exigent une marge minimale de 20%, c'est pour une bonne raison.
Un apport personnel insuffisant compromet souvent les chances d'obtenir un financement, en témoignant d'un manque de responsabilité financière. Les frais de notaire, les frais de remboursement anticipé et la récurrence des frais (dont les frais de gestion ou les frais d'acquisition) doivent être soigneusement évalués. 🤔
2. Les risques liés aux différentes sources de financement
Le prêt immobilier bancaire traditionnel comporte ses propres écueils. Les taux variables (Euribor + 2% à 4,5%) peuvent significativement peser sur la rentabilité si la période de détention s'allonge.
Le crowdfunding immobilier, malgré ses avantages, présente des risques spécifiques : la collecte de fonds peut se faire très rapidement, créant une pression temporelle pour l'emprunteur. Avec les investisseurs privés, une répartition floue des bénéfices ou des responsabilités peut conduire à des conflits. Dans tous les cas, il est primordial de bien définir le cadre légal et la responsabilité civile de chaque partie.
Quel statut et fiscalité pour un marchand de biens ?
Le choix du statut juridique impacte directement votre capacité à lever des fonds et votre impôt. Pour les débutants, la SARL ou l'EURL offrent un bon compromis entre responsabilité limitée et simplicité de gestion. Les projets d'envergure s'orientent davantage vers la SAS ou la SASU, qui facilitent l'entrée d'investisseurs et offrent plus de flexibilité dans la gouvernance. 🙌
En termes de régime fiscal, les marchand de biens immobiliers sont généralement assujetti à la tva, ce qui peut devenir un avantage si cela est bien anticipé. L'optimisation passe aussi par une stratégie claire concernant les frais : frais de notaire, commission de l'agent immobilier, etc. Une structure adaptée peut réduire significativement l'impact fiscal sur vos marges, notamment via les dispositifs de déduction des charges.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier (ou financement participatif) s’impose aujourd’hui comme une première alternative au financement immobilier bancaire. Au lieu de vous adresser exclusivement aux banques, vous pouvez présenter votre projet sur une plateforme participative agréée par les autorités compétentes, qui met à votre disposition la plus grande communauté d’investisseurs immobiliers en France. Avec plus de 400 000 membres déjà inscrits, Bricks offre un parcours 100% en ligne, vous permettant de déposer votre demande en quelques minutes et d’obtenir une réponse en moins de 48 heures. 🧱
Pourquoi financer son projet avec Bricks ?
- Demande rapide en moins de 5 minutes
Grâce à un système optimisé, vous pouvez compléter votre dossier en ligne très rapidement. Vous gagnez ainsi un temps précieux pour vous consacrer pleinement à l’essentiel : la réussite de votre projet. - Obtenez une réponse sous 48h
Notre équipe engagée étudie rapidement votre demande. En moins de deux jours, vous recevez une première réponse de principe, ce qui vous permet de planifier plus sereinement la suite de votre opération immobilière. - Restez flexible sur le remboursement
Empruntez sur une période adaptée à votre stratégie (jusqu’à 10 ans) et conservez la possibilité d’un remboursement anticipé. Cette souplesse vous offre un contrôle accru sur vos finances et vous aide à optimiser chaque étape de votre projet.
Conclusion : Financement marchand de biens
Le succès d'une opération de marchand de biens immobiliers repose sur un financement bien structuré. Du prêt bancaire marchand traditionnel aux nouvelles solutions comme le crowdfunding, chaque source a ses avantages.
La clé ? Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Les acteurs qui réussissent combinent souvent plusieurs sources de financement, adaptant leur stratégie à chaque opportunité et à chaque emplacement.
En cas de refus bancaire, ne paniquez pas : le crowdfunding immobilier, les investisseurs privés ou le rachat de crédit à courte durée offrent des alternatives crédibles. Enfin, prenez le temps de construire un dossier solide et de respecter chaque étape de la formation marchand de biens, car c'est votre meilleur atout pour convaincre prêteurs et investisseurs. 🚀