Le crowdfunding immobilier est une solution de plus en plus populaire pour financer des projets immobiliers. Cette méthode d'investissement alternatif permet aux particuliers d'investir dans des projets immobiliers en contribuant à un capital commun. En contrepartie, ils perçoivent des revenus issus des loyers ou de la vente du bien. Toutefois, il est essentiel de comprendre le fonctionnement de la fiscalité liée au crowdfunding immobilier afin de profiter pleinement de ses avantages.
Les différentes formes d'investissement en crowdfunding immobilier
Il existe plusieurs formes d'investissements possibles dans le crowdfunding immobilier :
- L'investissement en capital : l'investisseur devient actionnaire d'une société qui porte un projet immobilier. Il perçoit ensuite des revenus sous forme de dividendes ou de plus-value lors de la revente du bien.
- L'investissement en obligations : l'investisseur prête de l'argent à la société porteuse du projet, qui s'engage à reverser des intérêts sur une période déterminée. (Comme sur Bricks.co)
- L'investissement en prêt hypothécaire : l'investisseur octroie un prêt garanti par une hypothèque sur le bien immobilier financé. Les intérêts générés sont reversés régulièrement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement).
Fiscalité des revenus tirés du crowdfunding immobilier
En fonction de la forme d'investissement choisie, les revenus issus du crowdfunding immobilier sont soumis à des régimes fiscaux différents :
Fiscalité des dividendes et plus-values en capital
Dans le cas d'un investissement en capital, les revenus tirés de l'opération (dividendes ou plus-value lors de la revente) sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), également appelé "flat tax", dont le taux est fixé à 30% (12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Toutefois, il est possible d'opter pour une imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu si cela s'avère plus avantageux pour l'investisseur.
Les plus-values réalisées lors de la revente d'actions détenues depuis plus de 5 ans bénéficient par ailleurs d'un abattement pour durée de détention. Cet abattement s'applique uniquement sur la partie imposable aux prélèvements sociaux et varie en fonction de la durée de détention :
- De 0 à 2 ans : 0 % d'abattement ;
- Au-delà de 2 ans : 50 % d'abattement ;
- Au-delà de 8 ans : 65 % d'abattement.
Fiscalité des intérêts issus d'un investissement en obligations
Les intérêts générés par un investissement en obligations sont également soumis au PFU de 30% (12,8% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Là encore, l'option pour l'imposition au barème progressif de l'impôt sur le revenu est possible si elle s'avère plus favorable.
Si vous choisissez d'investir avec Bricks, nous nous occupons de votre fiscalité en prélevant à la source la flat tax (PFU) lors du reversement d'intérêts mensuel ! Et bien sur si vous n'êtes pas sujet à cette taxe vous pouvez réaliser une demande de dispense en quelques clics.
Fiscalité des intérêts issus d'un investissement en prêt hypothécaire
En ce qui concerne les intérêts perçus dans le cadre d'un investissement en prêt hypothécaire, la fiscalité est la même que pour les intérêts issus d'obligations, à savoir un PFU de 30% ou une imposition au barème progressif si cela est plus avantageux.
Les avantages fiscaux liés au crowdfunding immobilier
S'il n'existe pas de régime d'exonération spécifique aux revenus tirés du crowdfunding immobilier, certains dispositifs peuvent toutefois conférer un avantage fiscal :
L'investissement locatif via une Société civile de placement immobilier (SCPI)
Une autre solution pour profiter d'un avantage fiscal consiste à investir dans une Société civile de placement immobilier (SCPI) qui finance des projets immobiliers locatifs éligibles au dispositif Pinel ou à la loi Malraux, par exemple. Ainsi, les revenus issus de l'investissement bénéficient des mêmes avantages fiscaux que ceux accordés aux investisseurs ayant réalisé un investissement locatif directement.
La réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie d'investissements en capital
Dans le cadre de certains investissements en capital, l'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu grâce au dispositif dit "Madelin" (ou IR-PME). Cet avantage permet à l'investisseur de déduire de son impôt sur le revenu 18% de la somme investie dans le capital d'une société non cotée en bourse. Toutefois, ce dispositif est soumis à des conditions et plafonds de déduction stricts.
Pour aller plus loin...
Maintenant que vous avez une meilleure compréhension de la fiscalité liée au crowdfunding immobilier, il ne vous reste plus qu'à étudier les opportunités d'investissements disponibles sur le marché et à faire les choix qui correspondent le mieux à votre profil d'investisseur. Soyez cependant attentif aux risques inhérents à ce type d'investissement, tels que la liquidité des parts, le rendement potentiellement inférieur à celui escompté ou encore la durée de réalisation des projets.
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