La fiscalité des marchands de biens représente souvent un véritable casse-tête pour les professionnels de l'immobilier. Entre TVA sur marge, imposition des bénéfices et choix de la structure juridique optimale, chaque décision fiscale peut impacter significativement la rentabilité de vos opérations. Que vous soyez débutant ou expert dans les transactions immobilières, comprendre et optimiser votre régime fiscal est essentiel pour pérenniser votre activité. Ce guide complet détaille les différents aspects de la fiscalité du marchand de biens, de la TVA applicable aux travaux jusqu'aux stratégies d'optimisation légales pour réduire votre charge fiscale. 👇
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Définition et rôle d'un marchand de biens
Le marchand de biens se définit comme un professionnel de l'immobilier spécialisé dans l'achat-revente de biens immobiliers. Son activité principale consiste à acquérir des biens dans le but de les revendre avec une plus-value, après avoir créé de la valeur ajoutée.
Contrairement au promoteur immobilier qui construit des bâtiments neufs, le marchand de biens intervient sur des biens existants. Il se distingue également par des opérations plus légères et des délais plus courts, généralement entre 6 et 24 mois. ⏱️
Sa mission s'articule autour de la valorisation immobilière, que ce soit par des travaux de rénovation ou par l'optimisation de l'usage des biens.
Champs d'action du marchand de biens
Les opérations immobilières d'un marchand de biens se déclinent en plusieurs catégories :
- La division foncière : Séparation d'un terrain en plusieurs parcelles distinctes, création de lotissements après analyse du PLU et consultation en mairie
- La division de bâti : Transformation d'un immeuble en plusieurs lots avec mise en copropriété, installation de compteurs indépendants
- La rénovation et revente : Réhabilitation complète de biens vétustes avec estimation précise des coûts et sélection d'artisans qualifiés
- La transformation d'usage : Conversion de locaux commerciaux ou bureaux en logements, après vérification des autorisations d'urbanisme
- Les ventes aux enchères : Acquisition à prix réduit avec l'assistance d'un avocat habilité
- L'optimisation d'exploitation : Transformation en coliving ou location saisonnière selon les besoins du marché
Par exemple, une division de bâti peut transformer un immeuble unique en plusieurs appartements indépendants, nécessitant une analyse technique approfondie de la structure et des réseaux. 😎
Ces opérations requièrent une expertise technique pointue, une parfaite connaissance des règles d'urbanisme et un solide réseau de professionnels (géomètres, architectes, notaires).
Quel statut juridique choisir pour un marchand de biens ?
1️⃣ Le Nom Propre
Un marchand de biens ne peut pas exercer en nom propre sans risquer une requalification par l’administration fiscale. En effet, toute activité récurrente d’achat-revente est considérée comme une activité commerciale et imposable à l’IS/BIC.
La seule exception concerne la revente d’une résidence principale, qui bénéficie d’une exonération de plus-value, ou d’une résidence secondaire (imposée à 36,2 %). Cependant, cette option reste limitée : une revente isolée peut passer, mais toute répétition expose à un redressement fiscal.
➡️ Pour toute activité d’achat-revente, il est donc nécessaire de créer une société.
Précautions :
- Justifier une résidence principale par des factures de déménagement, abonnements et une présence réelle.
- Éviter les reventes fréquentes avec des marges importantes, sous peine d’un contrôle fiscal et d’une requalification en activité commerciale.
2️⃣ La SARL (Société à Responsabilité Limitée)
Ce type de société est adapté aux marchands de biens souhaitant percevoir une rémunération régulière.
Caractéristiques :
- Fiscalité : imposition des dividendes à environ 47-48 %.
- Cotisations sociales réduites sur les salaires.
- Structure encadrée par des statuts rigoureux, limitant la souplesse de gestion.
3️⃣ La SAS (Société par Actions Simplifiée)
La SAS offre une grande flexibilité et s'adapte bien aux besoins de ceux qui souhaitent réinvestir les bénéfices via des dividendes.
Caractéristiques :
- Imposition des dividendes à 30 %.
- Absence de cotisations sociales sur les dividendes.
- Adaptée aux montages avec des associés aux profils variés.
4️⃣ La SCI (Société Civile Immobilière)
La SCI n'est pas adaptée à l'activité de marchand de biens car sa nature est civile et non commerciale. Cependant, elle peut ponctuellement céder un bien si cela reste exceptionnel et justifié.
Précautions :
- Éviter les reventes répétées.
- Justifier toute cession par des circonstances particulières (rentabilité décevante, changement d'affectation, etc.).
La Holding et ses avantages :
Une holding (souvent en SARL) permet de regrouper les bénéfices des différentes sociétés et de les réinvestir facilement dans de nouveaux projets grâce aux conventions de trésorerie.
Avantages :
- Centralisation des profits.
- Optimisation fiscale.
- Meilleure répartition des risques.
Comment fonctionne la TVA pour les marchands de biens ?
La TVA s'applique de différentes manières selon la nature du projet : TVA sur le prix total, exonération, TVA sur marge. Voyons ensemble les spécificités de chaque situation.
Pour en apprendre plus en profondeur, vous pouvez lire notre article dédié a la TVA pour les marchands de biens
1️⃣ La TVA sur le prix total
La TVA sur le prix total s'applique dans quatre situations spécifiques :
- Construction neuve de moins de 5 ans
Lorsque vous construisez une maison sur un terrain à bâtir et que vous la revendez dans les cinq ans suivant la fin des travaux.
🔹 Exemple : terrain acheté, maison construite et revente dans les 5 ans → TVA sur le prix total. - Achat d'un bien neuf
Si vous achetez un bien auprès d'un promoteur et le revendez dans les 5 ans, vous êtes assujetti à la TVA. - Rénovation à neuf
Lorsque les travaux de rénovation sont si importants qu'ils transforment un bien ancien en bien neuf (modification substantielle de la structure, de la façade, etc.), la TVA s'applique sur le prix total. - Option volontaire
Si vous réalisez d'importants travaux et que récupérer la TVA sur les dépenses est avantageux, vous pouvez choisir d'être assujetti à la TVA sur le prix total.
🧠 Conseil pratique : Pour maximiser vos marges, évitez de tomber dans ce régime par inadvertance. Faites valider vos opérations par un expert-comptable pour anticiper correctement l'impact de la TVA.
2️⃣ L'exonération de TVA
Dans certains cas, la revente d'un bien peut être exonérée de TVA. Cette situation est particulièrement intéressante car elle permet d’éviter la taxation sur la marge de vente.
L’exonération s'applique dans deux cas principaux :
- Absence de travaux significatifs
Si vous mettez un immeuble en copropriété sans réaliser de travaux importants (ni ajout de surface, ni modification de structure), la revente est exonérée.
Exemple : division d'un immeuble en plusieurs lots et revente à la découpe. - Absence de changement d’usage
Si vous revendez un bien dans sa destination initiale (maison > maison, bureau > bureau), aucune TVA ne s'applique.
⚠️ Attention : Si vous transformez une grange (usage agricole) en maison (usage résidentiel), vous serez assujetti à la TVA sur le prix total.
Précaution :
- L’exonération ne s’applique que si le vendeur initial n’était pas assujetti à la TVA.
- Les notaires vérifient ce point via l’historique du bien afin d’identifier si une TVA a été payée lors d’une transaction précédente.
3️⃣ La TVA sur marge
La TVA sur marge est l’un des régimes les plus fréquemment utilisés par les marchands de biens. Elle permet d’appliquer la TVA uniquement sur la marge réalisée, et non sur le prix total.
🔢 Calcul de la TVA sur marge :
- Marge = Prix de revente - (Prix d'achat + frais liés à l’acquisition)
- TVA sur marge = Marge × 20 %
🔍 Cas d'application :
- Division de terrain à bâtir
Achat d’un terrain, division en plusieurs lots, puis revente des terrains sans travaux significatifs.
Condition : la division doit être effectuée avant la réitération de l’acte, et idéalement par le vendeur. - Détachement parcellaire
Achat d’une maison sur un grand terrain, découpe en plusieurs parcelles et revente des terrains à bâtir.
💡 Astuce : Pour optimiser ce processus, faites réaliser la division pendant la durée du compromis. Cela garantit que les terrains sont reconnus comme terrains à bâtir au moment de l'achat, vous permettant ainsi de bénéficier du régime de la TVA sur marge.
⚠️ Point clé :
La TVA sur marge ne s’applique que si l’achat du bien n’a pas été soumis à TVA.
Exemple : Si un marchand de biens achète un immeuble à un promoteur avec TVA, la revente sera obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.
La fiscalité des bénéfices et plus-values des marchands de biens
Le traitement fiscal des bénéfices réalisés par un marchand de biens
Les bénéfices générés par l'activité de marchand de biens relèvent systématiquement du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette classification découle du caractère habituel et professionnel des transactions.
L'imposition varie selon votre structure : 👇
- En société soumise à l'IS : taux de 15% jusqu'à 38 120€, puis 25%
- En entreprise individuelle : imposition au barème progressif de l'IR
Les plus-values immobilières réalisées s'intègrent directement dans le résultat imposable de l'exercice, sans application des abattements pour durée de détention.
L'imposition des plus-values immobilières : régime spécifique aux marchands de biens
La distinction entre plus-value privée et plus-value professionnelle s'avère cruciale. Pour un particulier, la plus-value bénéficie d'abattements progressifs selon la durée de détention. 🤔
En tant que professionnel de l'immobilier, vos plus-values s'intègrent aux résultats de l'entreprise. Cependant, certaines exonérations restent possibles :
- Vente de la résidence principale
- Cession après cessation d'activité dans certaines conditions, l’exonération de la plus-value peut être accordée dans le cadre de l’article 151 septies du CGI si le CA est inférieur à 250 000 €.
- Première vente d'un bien après transformation d'usage
Les conditions d'exonération requièrent une analyse précise de chaque situation et une documentation rigoureuse.
Les frais de notaire et leur impact fiscal
Le taux réduit de frais de notaire : conditions et avantages
Les marchands de biens peuvent bénéficier d'un taux réduit sur les frais de notaire, à condition de respecter deux engagements majeurs :
- Revendre le bien dans un délai de 5 ans
- Déclarer cette intention dans l'acte d'acquisition
Ce régime spécial permet de réduire les droits d'enregistrement de 5,80% à 0,715% du prix d'achat. Pour un bien de 300 000€, l'économie peut atteindre plus de 15 000€.
Cette réduction n’est valable que si l’engagement de revente sous 5 ans est respecté. En cas de non-revente dans ce délai, l’administration fiscale peut exiger le paiement du complément des droits de mutation, ce qui représente un risque fiscal important à anticiper.
Cette réduction substantielle s'applique uniquement aux droits de mutation. Les émoluments du notaire et les frais divers restent identiques. 🔑
Comment récupérer une partie des frais de notaire ?
Pour optimiser l'impact des frais d'acquisition, plusieurs stratégies s'offrent à vous :
- Intégrer ces frais dans votre base d'amortissement si vous passez par une société
- Négocier le prix d'achat en tenant compte de la totalité des frais
- Prévoir une marge suffisante pour absorber ces coûts initiaux
L'anticipation des frais de notaire influence directement la rentabilité de votre opération. Une bonne négociation peut faire gagner 2 à 3 points de marge sur le projet global. 🏆
Cas particuliers et erreurs fiscales à éviter
Le risque de requalification fiscale d'un marchand de biens
La requalification fiscale représente un risque majeur pour les marchands de biens. L'administration peut remettre en cause votre statut dans plusieurs situations :
- Opérations trop espacées dans le temps
- Absence de démarches actives de commercialisation
- Location prolongée des biens en attente de revente
- Manque de preuves d'activité professionnelle régulière
⚠️ Attention : l'administration fiscale peut remonter jusqu'à 3 ans en arrière pour redresser un particulier qui aurait revendu plusieurs biens en réalisant des marges importantes.
Pour éviter cette requalification en investisseur passif, veillez à :
- Documenter chaque étape de vos opérations
- Maintenir une activité régulière et soutenue
- Conserver les preuves de vos démarches commerciales
L'importance de la bonne comptabilité pour éviter les redressements
Les contrôles fiscaux ciblent fréquemment plusieurs points sensibles :
- La justification des frais généraux
- Le calcul de la TVA sur marge
- La distinction entre travaux d'amélioration et d'entretien
- Le respect des délais de revente déclarés
Pour sécuriser votre activité :
- Faites appel à un expert-comptable spécialisé
- Conservez tous les justificatifs de travaux et frais
- Établissez un suivi rigoureux des délais d'opération
- Documentez vos stratégies de valorisation