Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ? Découvrez les différentes étapes à suivre pour réussir votre projet.
Vous souhaitez investir dans un immeuble de rapport ? Découvrez les différentes étapes à suivre pour réussir votre projet.
L’immeuble de rapport est LE produit d’investissement locatif par excellence. Il permet de générer un revenu passif important, et offre des rentabilités parmi les plus élevées du marché. Quels sont les avantages et les risques de ce placement ? Comment trouver un immeuble de rapport à acheter ? Comment le financer ? Découvrez nos conseils pour réussir votre investissement dans un immeuble locatif.
Résumé
Qui n’a jamais rêvé de posséder un immeuble entièrement dédié à la location ? Souvent considéré comme le Graal de l’investissement immobilier, l’immeuble de rapport constitue assurément l’un des meilleurs moyens de générer un revenu passif régulier, mais aussi de se constituer un patrimoine immobilier important.
Contrairement aux apparences, investir dans un immeuble de rapport n’est pas plus compliqué que d’acheter une maison ou un appartement, à condition de connaître quelques règles de base. Car si ce bel investissement offre de nombreux bénéfices - à commencer par un rendement locatif élevé, il comporte aussi quelques inconvénients.
Comme pour tout investissement locatif, la situation géographique de l’immeuble est un paramètre essentiel à la réussite du projet. La fiscalité a elle aussi son importance, d’où la nécessité de bien se renseigner sur les différents régimes existants.
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier de rapport, quelques conseils simples vous permettront d’éviter les mauvaises surprises.
Quelle est la définition d’un immeuble de rapport ?
L’immeuble de rapport, ou immeuble locatif, est un immeuble composé de plusieurs lots destinés à la location. Contrairement au système de la copropriété, l’immeuble de rapport est acquis ou construit par un seul et unique propriétaire. Celui-ci détient donc l’intégralité du bloc.
L’immeuble de rapport est avant tout un investissement locatif : comme son nom l’indique, il est conçu pour “rapporter” de l’argent à son propriétaire, grâce au versement de loyers. L’objectif principal d’un tel investissement est donc de générer de la rentabilité locative.
Grâce aux loyers versés, l’investisseur peut alors payer les mensualités du crédit, et recevoir une rente régulière lorsque l’emprunt est remboursé.
Bon à savoir : L’immeuble de rapport peut être composé de logements, mais aussi de bureaux professionnels ou de commerces qui seront alors loués à des entreprises.
Investir dans un immeuble de rapport : quels avantages ?
Il existe plusieurs avantages à acheter un immeuble entier, plutôt que plusieurs logements individuels situés dans différents lieux. Découvrons ensemble les atouts de l’investissement en immeuble de rapport.
Avantage n°1 : Une rentabilité élevée
Investir dans un immeuble de rapport vous permet d'obtenir un prix au mètre carré plus bas : comme vous achetez en lot, vous bénéficiez en quelque sorte d’un “prix de gros”.
Vous économisez également sur l’impôt foncier et sur les frais de notaires, ces derniers étant dégressifs. De même, vous réalisez des économies sur les frais bancaires et les frais de courtage, puisque vous n’avez qu’un seul emprunt à réaliser.
S’il y a des travaux à réaliser, vous pouvez plus facilement négocier les prix car la surface à rénover est plus importante. Avec plusieurs interventions sur un même chantier, vos artisans seront plus enclins à vous proposer un tarif de gros.
Or, dans le même temps, le prix du mètre carré à la location reste le même ! Mécaniquement, l’immeuble de rapport offre donc une rentabilité locative brute parmi les plus élevées du marché. En France, elle peut atteindre 7 à 15 % par an.
Avantage n°2 : Un gain de temps non négligeable
Entre la recherche de biens, la signature du compromis de vente, la négociation de prêt et la signature de l’acte authentique, l’investissement immobilier peut être un processus extrêmement chronophage. En achetant plusieurs lots dans un seul immeuble, vous gagnez du temps, à la banque comme chez le notaire, et accélérez la constitution de votre patrimoine.
Avantage n°3 : Un marché moins concurrentiel
L’autre avantage d’un immeuble de rapport vendu en bloc est le pouvoir de négociation que vous avez en tant qu’acheteur. En effet, ce marché est étroit et connu principalement des investisseurs. Vous ne serez donc pas en concurrence avec la majorité des acheteurs, à savoir, les particuliers en quête d’une résidence principale.
Avantage n°4 : Une stratégie locative sur mesure
L’immeuble de rapport permet de diversifier les stratégies de location au sein d’un seul et même bâtiment. En fonction de vos projets, vous pouvez par exemple louer une partie de l’immeuble en colocation, une autre partie en location meublée de courte durée type Airbnb, ou encore, transformer une partie de l’immeuble en locaux commerciaux équipés pour optimiser votre fiscalité.
Conseil : Avant de vous porter acquéreur, renseignez-vous sur la destination des lots de l’immeuble qui vous intéresse (logement, surface commerciale), et les démarches à entreprendre auprès de la mairie en vue d’un éventuel changement de destination. Cela vous permettra par exemple de transformer une surface commerciale en un local à usage d’habitation.
Avantage n°5 : Vous êtes seul maître à bord !
Dernier avantage, et non des moindres : puisque vous êtes le seul et unique propriétaire de l’immeuble, il est inutile de mettre en place un syndic de copropriété. À la clé, un précieux gain de temps et d’argent. Exit les assemblées générales interminables où personne n’est d’accord : vous êtes le seul à décider de la gestion de l’immeuble et des éventuels travaux à réaliser, qu’il s’agisse de changer la toiture ou de repeindre la cage d’escalier. Vous restez maître de vos choix et de votre budget !
Acheter un immeuble de rapport : risques et inconvénients
Parce qu’aucun investissement locatif n’est parfait, investir dans un immeuble de rapport présente tout de même quelques inconvénients, qu’il convient de ne pas négliger.
Inconvénient n°1 : Un investissement conséquent
Acheter un immeuble entier n’est pas à la portée de toutes les bourses. Les montants en jeu sont plus conséquents que pour un simple appartement, et peuvent atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros dans les villes les plus convoitées. De quoi rebuter bon nombre d’investisseurs.
Inconvénient n°2 : Des charges non partagées
En tant qu’unique propriétaire de l’immeuble, vous devrez assumer seul l'ensemble des charges financières liées à l’immeuble : impôts locaux, entretien des parties communes, travaux de réparation ou de rénovation, à l'intérieur des appartements comme dans les parties communes.
Conseil : Avant de vous positionner sur un immeuble, vérifiez impérativement l’état du clos et du couvert. Soyez attentif à l’état de la toiture (tuiles manquantes, état des gouttières, présence de mousse), ces travaux pouvant se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Inconvénient n°3 : Pas de diversification géographique
Lorsqu'on investit dans l'immobilier, il est conseillé de diversifier son portefeuille d'actifs. En achetant un immeuble entier, si par malchance, le marché locatif se fragilise sur la ville que vous avez ciblée, l’ensemble de votre patrimoine immobilier sera soumis au même risque d’impayé et de vacance locative. Vous devrez donc porter une attention particulière à la zone géographique dans laquelle vous achetez, et vérifier que le marché de l’immobilier locatif se porte bien dans ce secteur. Cela vous permettra aussi de revendre votre immeuble plus facilement.
Inconvénient n°4 : Une faible liquidité à la revente
La liquidité d’un immeuble de rapport est moindre que celle d’un appartement, c’est-à-dire qu’il est plus difficile de le revendre.
Néanmoins, vous pouvez toujours revendre l’immeuble “à la découpe”, par blocs ou par appartements, ce qui vous permettra au passage de maximiser la plus-value. La procédure est néanmoins complexe et longue à mettre en place. Surtout, elle implique que l’immeuble soit correctement divisé au plan administratif.
Conseil : Si vous achetez un IDR avec le souhait de le revendre à la découpe, assurez-vous que chaque lot ou appartement dispose de son propre compteur d’eau et d’électricité.
Décrocher un prêt immobilier pour un immeuble de rapport
L’achat d’un immeuble de rapport implique un investissement financier conséquent, et bien souvent, un prêt immobilier d’un montant élevé. Mieux vaut avoir préparé un dossier béton pour rassurer votre banquier, et faire en sorte que celui-ci accepte de vous suivre dans l’aventure.
Pour décrocher votre financement, vous devrez démontrer au banquier que votre projet est rentable. Pour cela, vous aurez besoin de connaître précisément :
- l’historique d’achat et de gestion locative (par exemple, bilans de SCI),
- l’ensemble des frais et des charges locatives,
- le montant de la taxe foncière,
- les rendements bruts et nets de l’immeuble,
- les travaux réalisés, ceux à venir, et ceux qui sont à prévoir.
Investir dans l’immobilier sans apport personnel, c’est possible !
Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier de rapport sans apport personnel, la meilleure astuce est d’opter pour un immeuble déjà loué. La banque aura une idée claire de la rentabilité de l’immeuble, et vous accordera plus facilement sa confiance.
Comment chercher (et trouver) un immeuble de rapport ?
L’achat d’un immeuble de rapport demande un peu plus d’efforts qu’une recherche immobilière classique. S’agissant d’un marché de niche, les opportunités sont plus rares. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas à faire appel à des spécialistes. Une fois que vous aurez trouvé la perle rare, soyez réactif !
Où chercher ?
Pour trouver un immeuble de rapport à acheter, vous pouvez consulter :
- les sites internet d’agences immobilières,
- les petites annonces entre particuliers (Le Bon Coin, PAP…),
- les notaires,
- votre propre entourage,
- les sites de ventes aux enchères immobilières tels que Licitor,
- ou mandater un chasseur immobilier spécialisé.
Immeuble de rapport : faut-il acheter un immeuble libre ou occupé ?
Il est généralement plus simple de financer l’achat d’un immeuble déjà occupé par des locataires. La rentabilité est déjà connue. En outre, la banque sera rassurée par la présence de locataires, qui diminue le risque de carence locative au démarrage.
Cependant, si votre situation vous permet d’emprunter sans difficulté, il peut être intéressant d’investir dans un immeuble vide. Vous aurez ainsi le champ libre pour réaliser des travaux de rénovation ou d’amélioration, augmenter la valeur locative de l’immeuble et fixer le loyer à votre guise.
Conseil : Pensez à vérifier la raison pour laquelle les logements sont inoccupés, et n’hésitez pas à faire estimer la valeur locative par des professionnels de l’immobilier.
Immeuble de rapport : le choix du régime fiscal
Le choix de la fiscalité est un élément important lors de l’investissement dans un immeuble de rapport. En effet, il est essentiel de tenir compte de ce paramètre pour que l'investissement soit des plus rentables.
Il existe plusieurs régimes de montage :
- le régime foncier classique, qui s’accompagne souvent d’une fiscalité lourde.
- le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui prévoit un dispositif de défiscalisation avantageux, mais reste néanmoins lourdement taxé.
- la holding ou SCI assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS), une option souvent privilégiée par les investisseurs. Elle permet l’essor du capital ainsi qu’une optimisation fiscale. L’investisseur ne perçoit pas de revenus tout de suite, mais peut faire le choix d’en bénéficier plus tard s’il en a besoin. De plus, il peut réinjecter les bénéfices réalisés dans d’autres biens.
Pour trouver le meilleur montage, n’hésitez pas à vous rapprocher de spécialistes en fiscalité de l’immobilier.
Conclusion
Acheter un immeuble de rapport est incontestablement une des opérations immobilières les plus rentables qui soient. Mais ce type de placement ne s’improvise pas, compte-tenu des risques, des charges et de la fiscalité toujours plus forte. Aussi, soyez très sélectif sur le choix de l’immeuble, et n’hésitez pas à vous entourer de spécialistes. Ciblez des villes en forte tension locative pour avoir un maximum de chances de relouer les logements dès qu’ils se libèrent. Gardez à l’esprit que l’emplacement géographique est un facteur primordial pour la réussite de ce bel investissement.
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Comme toujours, investissez avec prudence, car tout investissement immobilier présente un risque de perte en capital.