Qu’est-ce que le cashflow immobilier ?

24 juin 2022 4 min de lecture
Qu’est-ce que le cashflow immobilier ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Pour mesurer la performance de votre investissement, découvrez comment calculer le cashflow immobilier.

Pour mesurer la performance de votre investissement, découvrez comment calculer le cashflow immobilier.

Le cashflow immobilier permet de mesurer la performance d’un investissement. Si vous souhaitez acheter un bien afin de le louer, calculer ce cashflow est indispensable. Alors, comment réaliser ce calcul ? Comment améliorer votre cashflow ? Qu’est-ce qu’un cashflow positif, nul, ou négatif ? Faisons le point !

Cashflow immobilier : définition

Cashflow signifie « flux de trésorerie ». Calculer le cashflow immobilier, c’est calculer chaque mois ce qu’un investissement rapporte concrètement à son investisseur, c'est-à-dire les liquidités qui rentreront dans sa poche.

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif, l’étape de calcul de la rentabilité locative et du cashflow est donc indispensable. Elle vous permettra de prendre des décisions éclairées, et d’atteindre l'équilibre entre les bénéfices et les dépenses, afin de pérenniser votre rentabilité sur le long terme : pour un investissement serein, et pour construire votre patrimoine immobilier de façon sécurisée, c’est le secret.

Comment calculer le cashflow immobilier ?

Le cashflow immobilier pourra également être calculé sur la durée, en incluant de nombreuses variables financières.

Les charges suivantes devront être soustraites aux recettes, qui se résument souvent au loyer :

  • Mensualité de l’emprunt à rembourser tous les mois ;
  • Assurance emprunteur ;
  • Montant des charges de copropriété (entretien de l’immeuble et des espaces extérieurs, électricité des communs…) ;
  • Taxe foncière ;
  • Assurance PNO (propriétaire non occupant, qui n’est pas obligatoire mais fortement recommandée).

3 types de cashflow

Le cashflow d’un investissement peut être de trois types.

Le cashflow positif

Il peut tout d’abord être positif : cela signifie que votre investissement est lucratif, puisque même en retirant toutes les charges du loyer, vous gagnez de l’argent. Le cashflow positif est difficile à obtenir, mais il vous permettra d'accroître vos revenus facilement, et de préserver votre capacité d’endettement. Si vous souhaitez agrandir votre patrimoine immobilier, et réaliser d’autres emprunts, c’est un gros point positif pour la banque. Avec un cashflow positif, vous serez également en mesure de constituer des provisions pour faire face à tout risque locatif tel que les impayés de loyers, les travaux imprévus, ou encore la vacance locative.

Le cashflow nul

Le cashflow peut également être nul : cela signifie que votre investissement locatif est en autofinancement. En d’autres termes, l’investissement ne vous coûte rien, et l’emprunt se rembourse tout seul, grâce aux loyers qui sont perçus tous les mois.

Le cashflow négatif

Le cashflow peut enfin être négatif : il s’agit là d’un problème, car cela signifie que vous manquez de trésorerie, et que vous devrez faire des efforts d’épargne. Si vous vous lancez dans l’investissement locatif, il est impératif d’éviter cette situation.

Quelle différence entre le cashflow et la rentabilité ?

Pour éviter le cashflow négatif, vous devrez calculer la rentabilité de votre investissement locatif avant d’acheter votre bien.

Mais attention, car cette rentabilité se calcule à un instant T, alors que le cashflow vous permet d’avoir une idée claire des liquidités qui entreront sur le long terme, en prenant la moindre dépense en considération.

Calculer le TRI

Afin d’avoir une idée encore plus précise de la performance de votre investissement, vous pouvez également calculer le taux de rendement interne, soit le TRI. Vous prenez alors en compte tous les flux (entrées et sorties) tels que :

  • Les revenus des loyers
  • L’apport
  • Les frais de notaire
  • Les frais de dossier
  • Les frais d’emprunt
  • Le montant du prêt
  • Les impôts

Avec le TRI, vous incluez ces flux dans un scénario prévu pour une durée déterminée, où vous anticipez le prix d’une revente. Le calcul d’un TRI permet aux investisseurs de mesurer l’effet de levier immobilier du crédit. Le TRI permet aussi de comparer l’efficacité entre plusieurs investissements. Vous pouvez ainsi comparer les performances d’un investissement immobilier et d’un produit d’épargne par exemple.

Comment accroître son cashflow ?

Pour profiter d’un bon cashflow, plusieurs pistes méritent d’être explorées.

Les locations de courtes durées

La première, c’est de réaliser des locations de courtes durées. Ce sont les entreprises comme Airbnb qui ont démocratisé ce type de location, permettant de proposer directement le bien à louer sur des plateformes en ligne. Le propriétaire peut alors pratiquer des prix alignés sur l’hôtellerie, ce qui représente une rentabilité particulièrement intéressante.

Allonger la durée du crédit

Pour améliorer votre cashflow immobilier, vous pouvez également allonger la durée du crédit, afin d’avoir de plus petites mensualités à rembourser.

En outre, pour que votre cashflow soit nul ou positif, réduisez au maximum les frais, tels que l’assurance prêt, les frais de dossiers, ou encore l’assurance décès.

La fiscalité

Enfin, la fiscalité peut vous aider à améliorer votre cashflow. Les locations meublées louées sous le régime du LMNP à l’année peuvent en effet s’avérer intéressantes pour réduire votre imposition.  Les premières années, ce régime fiscal permet d’obtenir un cashflow brut équivalent au cashflow net. Par ailleurs, une SCI imposée à l’IS permet également une réduction d’impôts intéressante, car la déduction des charges et des amortissements réduit considérablement l’imposition.

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