Fiscalité et plus-values du marchand de biens : le guide complet pour optimiser ses opérations

L’imposition des plus-values immobilières est un enjeu majeur pour tout acteur de l’achat-revente immobilier. Les taux de prélèvement peuvent être significatifs, notamment lorsque certaines tranches fiscales sont dépassées ou que des stratégies d'optimisation ne sont pas mises en place. Dans le cas d’une structure juridique adaptée (SAS, SARL, etc.), le régime à l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet de bénéficier d’un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (seuil 2024 sous conditions), puis de 25 % au-delà. Cet article explore les différentes stratégies fiscales disponibles pour les professionnels de l'immobilier souhaitant maîtriser l'imposition de leurs opérations d'achat-revente. Pour aller plus loin, consultez notre guide complet sur la fiscalité des marchands de biens. 💡

Définition et statut du marchand de biens

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Un marchand de biens est un professionnel qui réalise des opérations d'achat-revente de biens immobiliers dans un but lucratif, avec une intention spéculative claire. Contrairement à l'investisseur classique qui achète pour louer sur le long terme, le marchand de biens cherche à revendre rapidement après avoir créé de la valeur.

Voici les éléments qui caractérisent un marchand de biens :

• Achète des biens immobiliers pour les revendre à profit
• Effectue généralement des travaux de rénovation pour augmenter la valeur
• Revend dans un délai relativement court après l'acquisition
• Relève automatiquement du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou de l'impôt sur les sociétés (IS)

Le terme "marchand de biens" est apparu en France au 19ème siècle. Ces professionnels achetaient des immeubles anciens pour les moderniser, contribuant à la transformation urbaine. 🏗️

Les critères pour être reconnu marchand de biens

L'administration fiscale s'appuie sur plusieurs critères pour qualifier une personne de marchand de biens :

1. La fréquence des opérationsDes transactions répétées d'achat-revente constituent un indice fort. Même deux ou trois opérations successives peuvent suffire à caractériser cette activité professionnelle aux yeux de l’administration fiscale.

2. L'intention spéculativeL'achat est réalisé dans l'objectif principal de revendre avec une plus-value, démontré par le délai court entre acquisition et cession.

3. La réalisation de travauxLes rénovations effectuées visent à augmenter la valeur du bien avant sa revente, et non à l'adapter pour un usage personnel.

La requalification en marchand de biens par l'administration fiscale entraîne des conséquences importantes : application du régime des BIC, assujettissement à la TVA, et parfois des pénalités. 🫣

Comprendre la fiscalité du marchand de biens

Impôt sur les Sociétés (IS) : la règle pour le marchand de biens

Contrairement à d’autres activités immobilières (location nue, LMNP, etc.), le marchand de biens n’exerce pas en nom propre sous le régime BIC. Une structure commerciale (SAS, SARL, etc.) s’avère nécessaire afin :

• De protéger le patrimoine personnel (responsabilité limitée aux apports)
• De cadrer une activité répétée et lucrative (immatriculation au RCS)
• D’être soumis à l’IS (Impôt sur les Sociétés), ou à l’IR dans le cas de sociétés de personnes optionnelles (mais restant une forme sociétale)

Taux d’IS :

• 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices annuels (plafond 2024 sous conditions)
• 25 % au-delà de ce plafond

Important :
Si un particulier réalise des achats-reventes de manière trop répétée, L’administration fiscale peut procéder à une requalification en activité professionnelle. Dans ce cas, les gains réalisés sont soumis aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou à l’impôt sur les sociétés (IS), avec un risque de redressement fiscal rétroactif incluant pénalités et intérêts de retard.

Les obligations déclaratives et conséquences

Le marchand de biens doit respecter un calendrier strict d'obligations fiscales, bien plus exigeant que celui du simple particulier réalisant une plus-value immobilière occasionnelle. 🦾

Les principales obligations incluent :

• Dépôt annuel d'une liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat)
• Déclaration mensuelle ou trimestrielle de TVA
• Tenue d'une comptabilité rigoureuse justifiant chaque dépense et recette
• Déclaration des plus-values professionnelles lors de chaque cession

Le non-respect de ces obligations peut entraîner un redressement fiscal, avec des pénalités pouvant atteindre 80 % des montants éludés en cas de manœuvres frauduleuses.

Calculer le résultat imposable d'une opération de marchand de biens

Les étapes pour calculer le résultat imposable

Déterminer précisément votre résultat fiscal exige une méthode rigoureuse, pierre angulaire de toute opération de marchand de biens réussie. 🏆

1. Établir le prix de revient completAdditionnez le prix d'acquisition de l'immeuble, les frais de notaire, les droits de mutation et les commissions éventuelles d'agents immobiliers.
2. Ajouter tous les coûts de valorisationIntégrez les factures de travaux de rénovation, les honoraires d'architectes, les frais d'études, les diagnostics et les assurances spécifiques au chantier.
3. Comptabiliser les frais de portageN'oubliez pas les intérêts d'emprunt, les taxes foncières et les charges de copropriété durant votre période de détention.
4. Calculer la marge bruteSoustrayez l'ensemble des coûts du prix de vente final pour obtenir votre marge avant impôts.

Si vous envisagez un prêt achat-revente immobilier pour financer vos opérations, il est crucial d’anticiper dès l’amont votre stratégie fiscale et la gestion de la TVA

Comment gérer la TVA : sur marge ou sur prix total ?

Le régime de TVA applicable peut transformer radicalement la rentabilité d'une opération immobilière. Deux mécanismes s'affrontent : 👇

La TVA sur marge s’applique sous certaines conditions précises, dont :

• L’achat du bien à un non-assujetti (ou achat sans TVA)
• Aucune transformation substantielle du bien entre l’acquisition et la revente (le bien doit être revendu “en l’état”)

La TVA sur marge ne s’applique pas en principe, sauf si le terrain était initialement bâti ou n’a pas fait l’objet d’aménagements significatifs avant la revente.
Il est donc indispensable de vérifier au cas par cas avec un professionnel (notaire ou expert-comptable spécialisé). Pour tout savoir sur la TVA et marchand de biens, consultez notre dossier complet.

Quels sont les droits de mutation pour un marchand de biens ?

Le marchand de biens peut bénéficier d'un régime de faveur concernant les droits de mutation :

• Taux réduit de 0,715 % (au lieu des 5,81 % habituels) si un engagement de revente dans un délai de 4 ans est pris auprès du notaire.
• Taxe de publicité foncière minimale si l'engagement est formalisé chez le notaire lors de l'acquisition
• Remboursement des droits déjà versés possible si vous revendez avant le délai, mais après avoir payé le taux plein

Cette économie substantielle exige cependant une vigilance particulière : l'engagement doit être mentionné dans l'acte authentique d'achat et figurer dans la déclaration fiscale spécifique. 📖

Travaux et amélioration de la valeur du bien

Quels travaux et frais déductibles ?

Dans une société (SAS, SARL…), les travaux et frais de rénovation sont généralement intégrés au prix de revient ou inscrits en charges selon leur nature. 🧱

Les travaux intégralement déductibles comprennent :

• Le gros œuvre : murs porteurs, toiture, fondations, restructuration complète
• Le second œuvre : électricité, plomberie, cloisons, isolation thermique et phonique
• Les mises aux normes : accessibilité PMR, sécurité incendie, rénovation énergétique
• Les améliorations qui augmentent substantiellement la valeur ou modifient l'usage du bien

À la différence d’un investisseur particulier, le marchand de biens ne bénéficie pas du régime des plus-values privées, mais est imposé sur son bénéfice selon le régime des BIC ou de l’IS. Il comptabilise simplement l’ensemble des dépenses liées à l’opération dans la comptabilité de l’entreprise pour établir son résultat fiscal.

Focus : TVA à 5,5% sur travaux lourds

La rénovation lourde peut vous ouvrir les portes d'un avantage fiscal considérable : le taux de TVA réduit à 5,5% au lieu des 20% habituels.

Pour en bénéficier, vos travaux doivent : 👇

• Concerner un logement achevé depuis plus de deux ans
• Porter sur au moins deux éléments du gros œuvre ou six lots sur quatorze
• Améliorer significativement la performance énergétique du bâtiment

L'impact sur votre marge nette peut être spectaculaire. Prenons l'exemple d'un immeuble acquis 180 000€ nécessitant 120 000€ de travaux. La TVA à 5,5% représente 6 600€ contre 24 000€ au taux normal, soit une économie de 17 400€ directement intégrée à votre résultat. Cette optimisation peut transformer une opération marginale en succès financier, à condition d'anticiper et de structurer correctement votre projet.

Optimisations fiscales spécifiques au marchand de biens

Quelles stratégies fiscales spécifiques au MDB 🏠?

Le marchand de biens avisé dispose d'un arsenal d'optimisations fiscales inaccessibles au simple investisseur immobilier :

• Régime de faveur sur les droits de mutation : économie immédiate de plus de 5% à l'acquisition en s'engageant à revendre dans les 5 ans
• TVA sur marge applicable aux biens anciens : taxation limitée à la plus-value plutôt qu'au prix total, générant jusqu'à 40 000€ d'économie sur une opération moyenne
• Structuration en société (SASU ou EURL) : imposition à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfice annuel (2024 sous conditions), contre un taux marginal pouvant atteindre 62,2 % en nom propre (IR + prélèvements sociaux).
• Lissage fiscal pluriannuel : répartition stratégique des ventes sur plusieurs exercices pour maximiser la tranche à 15%
• Charges déductibles élargies : possibilité d'intégrer les frais de déplacement, études préalables et honoraires de conseil au prix de revient
• Pensez également à explorer les solutions de financement marchand de biens pour renforcer votre capacité d’investissement.

Astuces pour optimiser TVA et droits de mutation

L'expertise fiscale différencie le marchand de biens qui survit de celui qui prospère. Voici comment maximiser vos deux principaux leviers d'optimisation :

Pour la TVA sur marge, établissez une stratégie d'acquisition ciblée :

• Privilégiez l'achat auprès de particuliers ou de vendeurs non-assujettis
• Obtenez systématiquement l'attestation fiscale précisant l'absence de TVA à l'achat
• Fractionnez clairement dans vos actes le prix du terrain et celui de la construction 🦺

Pour les droits de mutation réduits :

• Inscrivez explicitement votre engagement de revente dans l'acte authentique
• Déposez le formulaire fiscal 2048-M dès l'acquisition
• Anticipez les délais : votre compte à rebours de 5 ans démarre à la date d'acte

L'accompagnement par un notaire spécialisé et un expert-comptable maîtrisant les spécificités fiscales du marchand de biens est indispensable pour sécuriser ces optimisations et éviter toute requalification. Leur intervention représente rarement plus de 1% du montant de l'opération mais peut générer jusqu'à 10% d'économies fiscales.

Conseils pratiques pour réussir en tant que marchand de biens

Pièges à éviter et bonnes pratiques

Les erreurs des marchands de biens débutants peuvent rapidement transformer une belle opération en cauchemar fiscal :

• Sous-estimation chronique des travaux : prévoyez systématiquement une réserve de 15% minimum sur votre budget rénovation
• Méconnaissance du régime TVA applicable : une erreur peut coûter jusqu'à 20% du prix de vente
• Mauvaise anticipation des délais administratifs : permis, déclarations de travaux, autorisations de copropriété
• Risque de requalification fiscale si vous opérez en tant que particulier malgré des opérations répétées

Quelle structure juridique choisir ? SASU, SARL, EI, EURL

Chaque structure présente un équilibre spécifique entre simplicité, fiscalité et protection patrimoniale :

SASU :

• Idéale pour l'entrepreneur solo cherchant souplesse et protection
• Imposition à l'IS (15 % jusqu'à 42 500 € sous conditions, seuil 2024)
• Protection totale du patrimoine personnel
• Simplicité de fonctionnement et de prise de décision

SARL/EURL :

• Adaptée pour les projets à plusieurs associés
• Également soumise à l'IS avec les mêmes avantages fiscaux
• Formalisme plus important que la SASU
• Régime social du gérant plus avantageux dans certains cas

Entreprise Individuelle :

• Simplicité administrative maximale
• Mais imposition aux BIC jusqu'à 62,2%
• Risque patrimonial total

Attention : Une SCI soumise à l’IR est inadaptée à l’activité de marchand de biens, car elle entraîne une requalification en société commerciale. En revanche, une SCI à l’IS peut être envisagée dans certains montages spécifiques. 🙌