Salaire moyen d'un marchand de biens : combien gagne-t-on réellement ?

5.000 à 15.000 euros par mois – voilà le salaire moyen d'un marchand de biens performant en France. Mais attention: ces chiffres masquent une réalité complexe. Entre l'achat stratégique d'un immeuble à transformer, les travaux qui dépassent les budgets, et la négociation finale pour la revente, cette profession exige bien plus que du flair. La vérité sur la rémunération dans ce métier ? Elle dépend du volume d’opérations réalisées, de la structure juridique choisie (entreprise individuelle, SARL, SAS), ainsi que de la fiscalité spécifique à chaque statut. Découvrez ce qui sépare ceux dont les opérations génèrent 60 000 € de bénéfice net annuel de ceux qui atteignent 180 000 €. 👇

Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?

Le marchand de biens opère sur le marché immobilier en achetant et revendant appartements, maisons, locaux commerciaux et terrains. Découvrons sa définition précise et ses zones d'action privilégiées.

Définition et missions d'un marchand de biens

Le métier s'articule autour de l'achat-revente immobilière. Contrairement à l'agent immobilier, le marchand achète directement des biens pour générer une plus-value après transformation ou optimisation. 📈

Sa mission se déploie en trois phases essentielles:

• La détection d'opportunités – repérer des biens sous-évalués où d'autres ne voient que délabrement, développant ainsi un instinct pour le potentiel inexploité.
• La négociation et le montage financier – maîtriser l'art de sécuriser des transactions avantageuses tout en structurant le financement optimal.
• La valorisation par rénovation stratégique – transformer intelligemment le bien pour maximiser son attractivité et sa valeur marchande.

Selon les données INSEE, la France compte environ 35 000 entreprises actives dans l'achat-revente immobilière, un secteur résilient malgré les cycles économiques.

Où exerce le marchand de biens ?

Son territoire s'étend des centres urbains densément peuplés aux zones périurbaines en expansion, parfois jusqu'aux régions rurales en renouveau.

Dans les grandes villes, il cible les appartements anciens à fort potentiel. En périphérie, les maisons nécessitant modernisation attirent son attention. Dans certains contextes, les terrains constructibles deviennent sa priorité.

Tel un chasseur d'opportunités dans une jungle concurrentielle, le marchand distingue où les autres ne voient qu'ordinaire, ce qui deviendra un projet rentable après transformation.

Cette alchimie immobilière pose naturellement la question: quelle rémunération obtient celui qui excelle dans ce délicat équilibre entre risque calculé et rentabilité recherchée?

Quel est le salaire moyen d'un marchand de biens ?

La rémunération d'un marchand de biens varie considérablement selon son statut juridique et le volume d'opérations qu'il réalise annuellement. Son "salaire" découle directement des plus-values générées. 🚀

Salaire ou dividendes : comment choisir ?

L'arbitrage entre salaire et dividendes constitue une décision stratégique majeure. Un marchand sous forme sociétale peut se verser un salaire en tant que gérant, puis compléter par des dividendes issus des bénéfices restants.

Les options varient selon la structure :

• En SARL, le dirigeant peut combiner une rémunération fixe mensuelle avec des dividendes annuels, soumis à différents régimes sociaux.
• En SAS, la distribution des dividendes est soumise à la flat tax (30 %) et le dirigeant relève du régime général, ce qui peut être intéressant selon le montant de sa rémunération et des dividendes.
  Toutefois, ce n’est pas toujours plus avantageux que la SARL, où le gérant majoritaire dépend du régime TNS (travailleur non salarié). Le choix dépend du niveau de rémunération, du statut exact du dirigeant et de la stratégie de distribution.

Cette dualité impose une stratégie fiscale réfléchie pour optimiser le revenu net global tout en préservant la capacité d'investissement dans les futures opérations. 🏢

L'influence de la plus-value sur le salaire

La véritable source de revenus réside dans la marge réalisée entre le prix d'achat et le prix de vente, après déduction des frais de notaire, des coûts de rénovation, des intérêts d'emprunt, de la TVA (qu’il s’agisse d’une TVA sur marge ou sur le prix total, selon les cas) et de l'imposition applicable.
À noter que la TVA sur marge, prévue à l’article 268 du CGI, ne s’applique qu’à certaines conditions (par exemple pour un bien acquis sans TVA). Dans les autres cas, c’est la TVA sur le prix total qui peut s’appliquer.

Plusieurs facteurs influencent cette rentabilité :

• La localisation géographique du bien (quartier en développement ou zone saturée)
• La qualité et l'efficacité des travaux de rénovation
• La rentabilité dépend fortement du cycle immobilier : Une phase de hausse permet une revente rapide avec des marges plus élevées, tandis qu'une période de ralentissement immobilier peut allonger les délais de commercialisation et impacter la rentabilité finale.
• L'expertise en négociation tant à l'achat qu'à la revente

En moyenne, un marchand de biens vise une marge brute comprise entre 10 % et 25 % (avant impôts et charges).
Après déduction de la TVA, de l’impôt sur les bénéfices, des charges sociales et des frais annexes, la marge nette peut tomber entre 5 % et 10 %. Cette distinction est cruciale pour évaluer la rentabilité réelle.

Comment calculer le salaire d'un marchand de biens ?

Déterminer le revenu d'un marchand nécessite des calculs précis. Entre charges, frais de notaire, coûts de rénovation et fiscalité complexe, l'équation dépasse la simple différence achat-vente. 😎

Les formules de calcul

L'arithmétique du métier se résume en trois étapes fondamentales:

1. Additionner tous les prix de vente des biens cédés pendant l'exercice.
2. Soustraire l'ensemble des coûts d'acquisition (prix d'achat + frais) et d'amélioration (travaux).
3. Déduire les impôts, charges sociales et frais annexes (diagnostics, assurances).

Cette formule se complète avec les frais additionnels: honoraires d'agence, intérêts d'emprunt et frais de commercialisation.

Examinons maintenant l'application concrète de ces calculs à travers des exemples.

Cas pratiques et exemples chiffrés

Deux scénarios typiques illustrent cette réalité:

• Achat à 200 000 €, travaux de 30 000 €, frais de 15 000 €. Revente à 290 000 €. Plus-value brute: 45 000 €. Après impôts (30%): 31 500 € nets.
• Trois transactions générant chacune 30 000 € de marge permettent d'atteindre 90 000 € annuels, si la trésorerie supporte plusieurs projets simultanés.

Maîtriser chaque ligne de coût est crucial. Un écart de 5% peut transformer un projet rentable en opération déficitaire. 🫣

Comment devenir marchand de biens ?

L'achat-revente immobilier exige une solide formation, des compétences techniques précises et certaines qualités personnelles essentielles pour détecter les meilleures opportunités du marché.

Les formations indispensables

Contrairement aux idées reçues, aucun diplôme n'est obligatoire pour ce métier:

• Des entrepreneurs venus d'horizons divers réussissent grâce à leur sens des affaires.
• Une expérience professionnelle en immobilier ou commerce apporte un avantage considérable.
• L'apprentissage autodidacte via stages pratiques constitue la voie privilégiée des passionnés.

Ces bases théoriques doivent s'accompagner de compétences pratiques quotidiennes. 🏆

Les qualités et compétences requises

Trois aptitudes s'avèrent cruciales dans ce métier:

• Une excellente capacité de négociation pour optimiser chaque transaction immobilière.
• Des connaissances juridiques solides pour naviguer entre fiscalité et réglementations.
• Un talent d'analyse du marché pour identifier tendances et zones à potentiel.

Le marchand accompli ressemble à un chef d'orchestre dirigeant expertises, artisans et partenaires vers l'harmonie opérationnelle.

La maîtrise de ces compétences augmente directement la rentabilité des projets et donc le revenu potentiel de ce professionnel de l'immobilier.

Quels sont les frais associés au métier de marchand de biens ?

L'activité de marchand de biens engendre de nombreuses dépenses: frais de fonctionnement quotidiens, coûts liés aux travaux de rénovation, assurances obligatoires et frais de notaire incontournables à chaque transaction. 😢

Frais de fonctionnement

La vie quotidienne d'un marchand génère des dépenses structurelles:

• Le loyer d'un bureau ou local professionnel, même modeste, représente une charge fixe mensuelle.
• Les déplacements constants pour visiter biens et chantiers constituent un poste souvent sous-estimé.
• Les outils numériques (logiciels de prospection, d'estimation, de gestion) deviennent indispensables.
• Les éventuels salariés ou prestataires réguliers pour l'aspect administratif ou technique.

Ces dépenses se divisent entre charges fixes (loyer, abonnements) et coûts variables (marketing, commissions). Leur maîtrise s'avère cruciale avant d'aborder l'autre pilier sécuritaire: les assurances.

Assurances et couvertures

Deux protections s'imposent dans ce métier à risques: 👇

• La responsabilité civile professionnelle, indispensable bouclier contre les recours de tiers en cas de malfaçons ou litiges post-vente. Cette couverture protège le patrimoine personnel du marchand.
• Lorsque des travaux affectent le gros œuvre, l’assurance dommage-ouvrage est légalement obligatoire en vue de la revente dans les 10 ans.
  Même si les travaux ne touchent pas la structure, il reste vivement conseillé de vérifier la nécessité ou non de souscrire cette assurance. Elle permet la réparation rapide des désordres, sans attendre de longues expertises, et sécurise la vente..

Selon les professionnels du secteur, le budget assurances représente généralement entre 2% et 4% du chiffre d'affaires annuel, une prime modeste face aux risques financiers considérables encourus.

Cette dimension sécuritaire complétée, reste à aborder l'aspect le plus technique et pourtant déterminant pour votre rentabilité: la fiscalité des marchands de biens.

Avantages et inconvénients du métier de marchand de biens

Devenir marchand de biens offre des gains potentiels impressionnants mais comporte des risques majeurs liés aux investissements et aux fluctuations imprévisibles du marché immobilier. 🧱

Les points forts

La liberté d'organisation est totale, vous gérez votre temps et vos projets sans contrainte hiérarchique.

La rentabilité peut atteindre 10 à 30% par opération, avec plusieurs transactions possibles annuellement.

La diversification des projets, entre rénovations d'appartements et transformations de locaux commerciaux, enrichit constamment votre expérience.

Le revers de la médaille existe pourtant, car dans ce métier, rien n'est jamais acquis.

Les risques et limites

La volatilité des prix impacte directement la rentabilité des opérations. Par exemple, en 2024, certaines villes comme Nantes (-8,2%) et Bordeaux (-9,1%) ont connu des baisses significatives, ce qui peut compliquer la revente et nécessiter des ajustements stratégiques.

Le capital de départ varie selon le type d’opération et le niveau d'endettement possible. Dans la pratique, les banques exigent rarement 0 € d’apport : un capital de 50 000 à 100 000 € est souvent nécessaire pour convaincre les organismes prêteurs et financer des opérations d’achat-revente, surtout si on veut enchaîner plusieurs projets simultanés. Plus l’apport est élevé, plus la capacité de négociation (et donc la marge de manœuvre) est importante.

Les charges fiscales (TVA, impôt sur le revenu) peuvent absorber jusqu'à 50% de votre marge brute.

La revente d’un bien peut être ralentie par une conjoncture défavorable, un prix de vente mal ajusté ou des délais de commercialisation plus longs que prévu

Naviguer dans ce secteur, c'est comme affronter une mer houleuse où l'écueil d'une mauvaise estimation peut briser votre embarcation en un instant. 🤔