Statut de marchand de biens : tout ce qu’il faut savoir

Comment transformer l'achat-revente immobilier en activité commerciale rentable? Le statut de marchand de biens offre des avantages fiscaux considérables mais impose également un cadre réglementaire strict. Alors que le secteur attire de nombreux entrepreneurs séduits par les perspectives de plus-value, seuls 10% des opérateurs en font leur profession principale. La réussite dans ce métier dépend essentiellement du choix initial de la forme juridique - exercer en nom propre ou créer une société ? SCI, EURL, SARL ou SAS? Chaque structure implique des conséquences différentes sur l'imposition des bénéfices, les frais d'acquisition, la responsabilité personnelle et la protection du patrimoine. Cet article décortique les options qui s'offrent aux professionnels souhaitant se lancer dans cette activité et révèle les stratégies juridiques et fiscales qui font la différence entre les marchands de biens qui prospèrent et ceux qui échouent. 👇

Le métier de marchand de biens : qu'est-ce que c'est ?

Définition claire et rôle de l'activité

Le marchand de biens exerce une activité commerciale qui consiste à acheter des biens immobiliers avec une intention spéculative claire : les revendre à court terme avec bénéfice. Sa valeur ajoutée? Transformer et valoriser le bien entre l'achat et la vente. 🏘️

Contrairement à l'agent immobilier qui sert d'intermédiaire, le marchand de biens devient réellement propriétaire du bien et assume tous les risques associés.

Trois types d'opérations caractérisent ce métier :

• L'achat d'un immeuble entier pour revente en lots séparés
• L'acquisition d'un bien pour rénovation puis revente à prix supérieur
• L'achat d'un terrain pour viabilisation ou construction avant cession

Environ 10 000 à 15 000 entreprises seraient actives dans le secteur du marchand de biens en France, mais seule une minorité en fait leur activité principale de façon régulière.

Peut-on devenir marchand de biens sans diplôme ?

Pour devenir marchand de biens, aucun diplôme spécifique n'est légalement requis. Le statut de marchand de biens est accessible à toute personne motivée pour se lancer dans l'immobilier. 🏛️

Cependant, réussir dans ce secteur exige des compétences variées :

• Solides connaissances en droit immobilier
• Maîtrise de la fiscalité spécifique (TVA, impôts)
• Compréhension des frais annexes (notaire, travaux)
• Expertise du marché immobilier local
• Notions techniques sur le bâtiment et la rénovation

Je n'ai jamais rencontré de marchand de biens prospère qui n'ait pas investi massivement dans sa formation, qu'elle soit académique ou acquise sur le terrain.

Les statuts juridiques possibles pour un marchand de biens

La SASU : statut favori des investisseurs solo

La SASU marchand de biens séduit particulièrement les entrepreneurs solitaires qui cherchent à structurer leur activité commerciale. Pourquoi tant d'engouement? 💪

Avantages :

• Responsabilité limitée au montant de votre apport (protection du patrimoine personnel)
• Forte crédibilité auprès des banques et partenaires (financement marchand de biens)
• Flexibilité de gestion pour le président (vous-même)
• Option pour l'impôt sur les sociétés (IS) permettant la déduction des frais

Inconvénients :

• Double imposition si distribution de dividendes
• Coûts comptables et juridiques non négligeables
• Régime assimilé salarié générant des cotisations sociales importantes

Pour aller plus loin sur la question de la rémunération, consultez notre guide dédié au salaire marchand de bien. Vous y découvrirez comment optimiser votre statut et le calcul de vos cotisations sociales afin de préserver au mieux votre rentabilité. 📈

La SARL : à deux ou plus, une alternative crédible

La SARL brille particulièrement quand plusieurs associés souhaitent se lancer ensemble dans les opérations immobilières. Cette forme juridique reste ancrée dans la tradition entrepreneuriale française.

Je constate que la SARL offre moins de souplesse dans sa structure, mais sa notoriété rassure souvent les partenaires traditionnels.

La SCI : pourquoi ce n'est pas adapté à la revente

⚠️ Attention piège ! La société civile immobilière attire de nombreux investisseurs, mais elle n'est généralement pas adaptée à l'activité de marchand de biens.

La SCI étant une structure à objet civil, elle ne peut légalement exercer une activité commerciale régulière comme l’achat-revente à but spéculatif. En cas de détournement, l’administration fiscale pourrait requalifier la SCI en société commerciale avec application rétroactive de la TVA, de l’IS et d’éventuelles pénalités. 🤔

EI et auto-entrepreneur : statuts à éviter ?

Ces structures juridiques individuelles présentent des risques substantiels pour les marchands de biens:

• Absence de séparation entre patrimoine personnel et professionnel
• Responsabilité illimitée face aux dettes (emprunts, fournisseurs)
• Régime fiscal inadapté aux volumes financiers d'une opération immobilière
• Micro-entreprise incompatible avec l'activité de marchand de biens (dépassement rapide des plafonds)

Ayant conseillé plusieurs débutants, je peux témoigner que la simplicité initiale de ces statuts se transforme rapidement en cauchemar administratif.

Fiscalité du marchand de biens : ce qu'il faut comprendre

Imposition des bénéfices : IS vs IR

Le choix entre l'impôt sur les sociétés (IS) et l'impôt sur le revenu (IR) représente une décision stratégique majeure pour tout marchand de biens. Les conséquences financières sont loin d'être négligeables. 🏆

Avec l'IS (cas d'une SASU ou SARL ayant opté):

• Taux d'imposition de 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice si la société remplit trois conditions cumulatives : un chiffre d’affaires annuel inférieur à 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré, et un capital détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ou par une société respectant les mêmes critères.
• 25% au-delà (taux 2025)
• Possibilité de laisser les profits dans la société pour réinvestir
• Déductibilité des frais et amortissements élargie

Avec l'IR (cas d'une entreprise individuelle ou SCI):

• Imposition selon votre tranche marginale (jusqu'à 45%)
• Charges sociales sur la totalité des bénéfices
• Transparence fiscale mais pression fiscale potentiellement plus élevée

Exemple chiffré :Un marchand de biens réalise 80 000€ de bénéfice via sa SASU. À l'IS, il paiera 15% sur 42 500€ (6 375€) puis 25% sur 37 500€ (9 375€), soit 15 750€ d'impôt. S'il avait choisi l'IR avec une TMI à 30%, il aurait payé 24 000€, sans compter les charges sociales supplémentaires.

Pour approfondir la question de la fiscalité, vous pouvez consulter notre guide sur la fiscalité des marchands de biens 🚀

TVA sur marge, frais de notaire réduits : quels avantages ?

Ces deux mécanismes constituent les principaux avantages fiscaux spécifiques au statut de marchand de biens. Encore faut-il savoir les activer correctement.

TVA sur marge :Contrairement à l'idée reçue, elle n'est pas automatique. Pour l'appliquer:

1. Le bien doit avoir été acheté sans TVA (particulier ou marchand ayant lui-même appliqué la marge)
2. Vous ne devez pas dénaturer le bien (transformer un terrain nu en immeuble construit)
3. Vous devez mentionner cette intention dans l'acte notarié d'achat

La TVA ne s’applique alors que sur la marge (différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition hors frais), et non sur la totalité du prix de vente.

⚠️ Attention : si vous réalisez des travaux modifiant la nature ou la structure de l’immeuble (rénovation lourde équivalente à une construction neuve), vous perdez le bénéfice de la TVA sur marge. La TVA s’appliquera alors sur le prix total de vente. De simples travaux de rafraîchissement ou d’amélioration n’entraînent pas forcément la perte du régime de la marge.

Dans le cas de la vente d’un immeuble neuf (achevé depuis moins de 5 ans), la TVA de 20% s’applique en principe sur le prix total, même sans travaux, sauf si vous êtes dans un cas d’exonération (revente entre particuliers par exemple). Ce point est à valider avec un fiscaliste en cas de doute.

Réduction des frais de notaire :Ce n'est pas une option mais un droit lié au statut professionnel:

• Application des droits d'enregistrement au taux réduit de 0,715% (au lieu de 5,09%)
• Engagement de revendre dans les 5 ans, mentionné dans l'acte
• Pénalités en cas de non-respect du délai

Cette réduction significative des frais d'acquisition explique pourquoi certains investisseurs réguliers franchissent le pas vers la profession de marchand de biens. 🤷‍♂️

Créer sa société de marchand de biens : étapes clés

Les 5 grandes étapes à suivre

Étape 1 : Rédiger les statutsMême si les modèles pullulent sur internet, la rédaction des statuts mérite l'œil d'un avocat ou d'un expert-comptable. L’objet social doit mentionner de façon explicite et exclusive une activité de marchand de biens, comme par exemple : l'achat en vue de la revente d'immeubles, terrains, biens immobiliers bâtis ou non bâtis, dans un but lucratif. 🤑

Étape 2 : Déposer le capital social

Ouvrez un compte bancaire temporaire pour y verser votre capital. Le montant est libre en SASU et SARL, mais un capital significatif rassure vos futurs partenaires. La banque vous remettra une attestation de dépôt indispensable pour la suite.

Étape 3 : Publier l'annonce légale

Choisissez un journal d'annonces légales dans le département du siège de votre société. Cette publication coûte environ 200€ et constitue une formalité obligatoire attestant la création de votre entité.

Étape 4 : Immatriculation au RCS

Déposez votre dossier complet au greffe du tribunal de commerce ou via le guichet unique des entreprises. Comptez 2 à 3 semaines pour recevoir votre Kbis, véritable acte de naissance de votre société.

Étape 5 : Ouvrir un compte bancaire professionnel

Avec votre Kbis en main, transformez le compte temporaire en compte définitif ou ouvrez-en un nouveau. Négociez dès maintenant vos frais bancaires et conditions de crédit.

Déclaration et immatriculation en tant que marchand de biens

Au-delà de la création classique d'entreprise, le statut de marchand de biens exige des démarches spécifiques:

Auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE):

• Déclarez formellement votre activité de marchand de biens via le formulaire P0
• Optez pour le régime réel normal de TVA (pas de franchise possible)
• Demandez l'option pour l'imposition des bénéfices à l'IS si pertinent

Au niveau du code APE (choix stratégique):

• 6810Z (activités des marchands de biens immobiliers)
• 4110D (supports juridiques de programmes) parfois préféré par certains professionnels

Assurances professionnelles obligatoires:

• Responsabilité civile professionnelle
• Garantie décennale obligatoire si vous réalisez des travaux assimilables à une mission de constructeur (construction neuve, gros œuvre soumis à permis de construire, etc.). Dans ce cas, vous endossez les responsabilités d’un constructeur au sens de l’article 1792 du Code civil.

Contrairement à l'agent immobilier, le marchand de biens n'a pas besoin de carte professionnelle. Toutefois, l'administration fiscale surveille étroitement ce secteur - la rigueur administrative est donc indispensable dès le départ. 🏆

Peut-on combiner SCI et activité de marchand de biens ?

Le montage SCI + SASU : quand et pourquoi ?

Peut-on marier SCI et activité de marchand de biens ? La réponse est oui, mais avec une structuration précise.

Imaginez votre stratégie immobilière comme un jardin. Votre SCI représente les arbres fruitiers, plantés pour durer et produire des revenus réguliers pendant des années. Votre SASU marchand de biens, elle, correspond aux cultures saisonnières, plantées pour être récoltées rapidement. 📈

Ce montage permet de cloisonner les risques et objectifs:

• La SCI détient les actifs de long terme (patrimoine locatif)
• La SASU porte l'activité commerciale d'achat-revente

Des synergies apparaissent lorsque la SASU rénove et valorise des biens qu'elle peut ensuite revendre à la SCI, mais uniquement si les transactions respectent les conditions de pleine concurrence et sont justifiées économiquement. Toute sous-évaluation ou montage artificiel pourrait être contesté par l’administration fiscale.

Les erreurs à éviter dans ce type de montage

L'administration fiscale n'apprécie guère les architectures juridiques artificielles. Vigilance sur ces points:

• Objets sociaux mal rédigés ou trop ambigus
• Confusion des patrimoines entre structures
• Transferts de biens immobiliers entre entités sans justification économique réelle
• Flux financiers injustifiés entre SCI et société commerciale
• Prix de cession non conformes aux valeurs du marché

Des montages déshabillés par le fisc, entraînant redressements et pénalités. Un avocat fiscaliste expérimenté reste votre meilleure protection contre ce risque.