Pourquoi envisager l'acquisition d'un bien immobilier à l'international via une société française ?
Premièrement, l'achat par le biais d'une société est une pratique courante en France. Avec l'évolution du télétravail, de plus en plus d'entrepreneurs ont la liberté de travailler de n'importe où, et certains choisissent de passer une partie significative de leur année à l'étranger (Espagne, Portugal, autres…).
Ces entrepreneurs ont souvent une part importante de leur trésorerie dans leur société commerciale, ce qui permet une stratégie de report fiscal au travers l’acquisition immobilière.
Opter pour un achat via une société offre des avantages distincts comparé à un achat en tant qu'individu. Parmi ces avantages, on note :
- La facilité de transmission d'actifs,
- La commodité d'achat à plusieurs associés
- Une meilleure gestion de la trésorerie et de la fiscalité,
- Un financement de l’acquisition possible au travers notre plateforme Bricks.co
Limiter sa fiscalité et améliorer sa trésorerie :
Un entrepreneur ou freelance qui possède 100 000 € de trésorerie dans sa société. S'il veut acheter personnellement un appartement à l’étranger pour y télétravailler, il devra se verser ces 100 000 € en dividendes, payer 30% de flat taxes (soit 30 000 €), et il lui restera alors 70 000€ pour son acquisition.
Cependant, s'il passe par une société qui va détenir l’appartement :
→ Il peut investir la totalité de ses 100 000 € dans l’appartement sans fiscalité intermédiaire. Soit 42% de plus que s'il avait procédé personnellement.
Conseil : un montage avec une holding peut être avantageux pour faciliter les mouvements de fonds. N’hésitez pas à nous poser la question pour en savoir plus.
Financement facilité sur la plateforme Bricks :
La trésorerie existante d'une entreprise peut jouer un rôle déterminant dans l'obtention d'un financement avantageux.
Sur la plateforme Bricks, cette trésorerie sert d'effet de levier pour obtenir un prêt complémentaire. Par exemple, avec une trésorerie initiale de 100K€, Bricks est en mesure de prêter jusqu'à 200K€ supplémentaires (garantis par une hypothèque sur le bien à financer). Cela permet à l'entrepreneur d'atteindre une capacité d'acquisition totale de 300K€ pour un appartement.
Mais les avantages ne s'arrêtent pas là :
- Les charges d'intérêts liées au prêt contribuent à réduire l'Impôt sur les Sociétés (IS) sur toute la durée du prêt. Cet avantage fiscal intervient alors même que le bâtiment peut déjà être comptabilisé en tant qu'amortissement. Ainsi, pour un entrepreneur anticipant une croissance de son chiffre d'affaires dans les années à venir, c'est une opportunité pour minimiser sa charge fiscale.
- L’entrepreneur disposera d'un bien immobilier qu'il pourra utiliser comme lieu de télétravail ou qu'il pourra mettre en location, générant ainsi un revenu supplémentaire pour sa société.
- Rapidité de traitement : nous vous donnons une réponse sous 48h à votre projet de financement et vos fonds peuvent être disponibles sous 4-8 semaines.
- Financement pour des biens partout en Europe. Pour les autres pays, cela sera analysé par nos experts au cas par cas.
- Optimisation également de la fiscalité :
Concernant la prise en compte de la valeur de l’actif dans le cadre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : - Si l'appartement à l'étranger est utilisé comme bureau, il est considéré comme un instrument de travail pour l'entreprise. Par conséquent, il n'entre pas dans le calcul de l'IFI.
- En revanche, si cet appartement est un investissement locatif, dans la mesure où il est détenu par une société, c'est la valeur des parts de cette société, proportionnellement à la valeur des actifs immobiliers qu'elle détient (après déduction des dettes), qui est prise en compte pour l'IFI. Un abattement supplémentaire pouvant aller jusqu'à 30% sur la valeur des parts pourra être effectué. Il vise à refléter la moindre liquidité et valorisation de ces titres par rapport à un bien immobilier détenu directement.
La fiscalité est ainsi nettement optimisée comparativement à un investissement effectué en direct.
Les étapes clés pour acheter en Espagne ou au Portugal avec une société française :
- Obtention du NIE (Numéro Identifiant Etranger) : pour tous les associés de la société
- Obtention d’un KBIS apostillé (en France) de la société
- Traduction du KBIS apostillé (par avocat fiscaliste ou comptable)
- Obtention du NIF (Numéro Identifiant Fiscal) pour les sociétés : la société qui sert de véhicule d’investissement, mais aussi de la holding (si applicable) détenant cette société (par exemple la SASU)
- Envoi des documents aux avocats pour l’acquisition.
Si vous décidez de vous faire financer au travers notre plateforme, nous vous accompagnons dans toutes les démarches que vous aurez à effectuer, et ce peu importe le pays dans lequel vous achetez.
Ce document n’a pas de valeur légale. Nous vous encourageons également à faire vos propres recherches et à consulter votre expert comptable et votre avocat. Ce document a été rédigé sur les conseils de Geoffroy Reiser