Le crowdfunding immobilier, appelé financement participatif, permet d'investir dans des projets immobiliers via des obligations afin de recevoir des revenus tous les mois. Pour cela, des plateformes comme Bricks mettent en relation les investisseurs et les porteurs de projets, facilitant ainsi l'accès à des investissements immobiliers.
Une SCPI (société civile de placement immobilier), appelée aussi "pierre-papier", est un organisme de placement collectif qui réunit des fonds d'investisseurs afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif, et redistribue les loyers aux investisseurs sous forme de dividendes.
Voici un tableau comparatif qui vous permettra de comprendre la différence entre ces deux types de placements. ⚖️
(Vous pouvez défiler le tableau horizontalement)
| Critère | Crowdfunding Immobilier 🧱 | SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) |
|---|---|---|
| Nature de l’investissement | Investissement ponctuel dans un projet immobilier spécifique. | Investissement dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers. |
| Montant minimum d'investissement | En général, faible (à partir de 1 à 1 000€ selon les plateformes). | Variable, généralement autour de 1 000 à 10 000€, selon les SCPI. |
| Durée de l'investissement | Court à moyen terme (6 mois à 5 ans). | Long terme (5 à 15 ans). |
| Rendement attendu | Rendements élevés mais avec plus de risque (8-12% en moyenne). | Rendements plus stables, généralement entre 4 et 6% par an. |
| Risques | Risques modérés (dépend du succès du projet immobilier financé). | Moins risqué, car diversifié sur plusieurs biens immobiliers et locataires. |
| Liquidité | Très faible, l'investissement est bloqué jusqu'à la fin du projet. | Relativement faible, mais certaines SCPI offrent des possibilités de revente de parts. |
| Frais | Très faible. Pour Bricks : 0% frais d’entrée et 0% frais de gestion. | Frais de souscription (8-12%) et frais de gestion (environ 1%). |
| Réglementation | Encadré par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) en France. | Réglementé par l’AMF et l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution). |
| Type de propriété | Participation à un projet spécifique (prêt ou investissement). | Achat de parts d’une société détenant plusieurs biens immobiliers. |
| Fiscalité | Intérêts et plus-values imposables selon le type de participation. | Revenus fonciers imposables dans la catégorie des revenus fonciers. |
| Accès | Plateformes en ligne accessibles à tous. | Distribuées par des banques, des sociétés de gestion, ou via des courtiers spécialisés. |
Pour découvrir plus en profondeur les différences entre les SCPI et le crowdfunding immobilier, lisez la suite de l'article 👇
Comment fonctionne l'investissement en SCPI et crowdfunding immobilier ?
Principe et fonctionnement des SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier sont des structures qui ont pour objectif de collecter des fonds auprès d'investisseurs afin d'acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif.
Les SCPI permettent aux particuliers d'investir indirectement dans l'immobilier, sans avoir à acheter directement un bien immobilier ni à s'occuper de sa gestion.
Le détenteur de parts de SCPI perçoit ainsi régulièrement sa quote-part des loyers sous forme de dividendes.
Principe et fonctionnement du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier, quant à lui, consiste à investir dans des projets immobiliers en collectant des fonds auprès de plusieurs investisseurs sur des plateformes en ligne spécialisées comme Bricks.co. Les projets financés peuvent être de différentes natures : promotion immobilière, rénovation, construction de logements sociaux, logements atypiques, etc.
Les promoteurs immobiliers font financer leurs biens sous forme de prêts de la part des investisseurs. Chez Bricks, vous pouvez investir à partir de 10 € en achetant votre première brique.
Chaque brique (titre) peut être achetée sous la forme d’un placement obligataire. Ces briques donnent droit à des revenus fixes tous les mois pour les investisseurs. Pour chaque bien, les investisseurs sont remboursés à échéance (horizon) souvent entre 1 et 5 ans. Ils récupèrent ensuite 100 % de leur capital investi.
Contrairement à une SCPI, les investisseurs en crowdfunding immobilier choisissent les projets dans lesquels ils veulent investir.
Quels sont les rendements du crowdfunding immobilier vs SCPI ?
Le rendement du crowdfunding immobilier est supérieur à celui des SCPI. En moyenne, le taux de rendement est de 8 à 12 % par an pour le crowdfunding, contre 4 à 6 % pour les SCPI.
Pour 2023, la moyenne annuelle du crowdfunding est de 10,21 % selon le baromètre du crowdfunding immobilier (source : Hellocrowdfunding).
Le taux moyen pour les SCPI est de 4,84 % en 2023 selon le baromètre annuel des SCPI (source : Deeptinvest).
Le crowdfunding immobilier l'emporte en étant deux fois plus performant 🧱
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier et SCPI ?
Investir dans l'immobilier comporte des risques de perte liés aux fluctuations du marché, aux vacances locatives et aux retards dans les projets. Cela vaut autant pour le crowdfunding immobilier que pour les SCPI. 🏘️
Les litiges, le défaut de paiement ou une baisse des loyers peuvent créer des difficultés. Il est crucial d'être prudent et de diversifier vos investissements.
L'avantage des SCPI est que la part que vous investissez est directement divisée sur plusieurs biens. Dans le cas du crowdfunding, l'étape de la diversification devra être effectuée par vos soins pour améliorer la sécurité de vos placements.
Chaque investisseur doit évaluer sa tolérance au risque face à ces contraintes pour limiter l'impact des problèmes.
Quels sont les avantages fiscaux des SCPI et crowdfunding ?
Pour le crowdfunding, les revenus gagnés sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique), également connu sous le nom de « flat tax », de 30 % (12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).
Par contre, dans le cas des SCPI, les revenus sont perçus comme des revenus fonciers et sont donc soumis à une imposition en fonction de votre TMI (taux marginal d'imposition) et à 17,2 % de prélèvements sociaux.
Exemple : en utilisant un TMI de 30 %, le taux d'imposition global s'élève à 47,2 %.
Toutefois, différentes options permettent de réduire la pression fiscale :
- En ce qui concerne le financement participatif (crowdfunding), l'emploi de l'enveloppe fiscale du PEA-PME permet d'améliorer encore plus la fiscalité.
- Quant aux SCPI fiscales ou européennes, certaines offrent une fiscalité plus favorable. De plus, il est envisageable d'investir dans une SCPI en souscrivant à une assurance-vie, profitant ainsi de la fiscalité avantageuse de ce contrat.
Comment choisir entre SCPI et crowdfunding immobilier ?
Les SCPI sont un choix recommandé aux épargnants qui cherchent généralement à diversifier leur portefeuille en limitant les risques grâce à la répartition des biens détenus par la société. Ils recherchent un investissement sécurisé et de longue durée. Le rendement attendu est plus régulier et stable que pour le crowdfunding immobilier. Ce dernier correspond à ceux recherchant plus de rendement et d'implication. Il offre, en revanche, des rendements potentiellement plus élevés, mais avec un niveau de risque supérieur.
Un profil d'investisseur souhaitant s'impliquer davantage dans le choix des projets peut être séduit par le crowdfunding immobilier. Il peut sélectionner les opérations qui l'intéressent en fonction de leurs spécificités (Bricks.co met en ligne de nouveaux projets variés régulièrement). Les SCPI offrent, quant à elles, une gestion déléguée, méthode adaptée aux épargnants souhaitant investir sans se soucier de la gestion de leurs biens immobiliers.
Attention, il est essentiel d'analyser vos investissements pour qu'ils correspondent à vos besoins et de bien réfléchir à votre stratégie avant de faire un choix. Il est également essentiel de rappeler que tout investissement comporte des risques de perte en capital.