Investir dans des projets immobiliers dès 10€, en obligations : Bricks.co vous explique tout !

Dans cet article nous verrons :

• Qu'est-ce qu'une obligation ?
• Concrètement, comment se déroule un investissement en obligations chez Bricks.co ?
• Comment sont sélectionnés les projets financés en obligations sur la plateforme ?
• Quelle est la fiscalité de mon investissement en obligations chez Bricks ?
• Comment se rémunère Bricks.co avec le modèle en obligations ?
• Quels sont les frais que je paye à Bricks.co en tant qu'investisseur ?
• Qu'est-ce que ça change pour moi par rapport au précédent modèle en royalties ?
• Que vont devenir mes précédents investissements en royalties ?

Qu'est-ce qu'une obligation ?

Une obligation représente une partie d’un emprunt émis par un État, une collectivité locale ou une entreprise. Si j’achète une obligation, je “prête” mon argent à l’entité (État, collectivité ou entreprise) qui a besoin de financement.

En contrepartie, cette entité s'engage à :

• me restituer la somme investie à une échéance fixée à l’avance (en général de 5 à  10 ans).
• me rémunérer périodiquement (tous les ans, tous les trimestres, tous les mois…) selon un taux d'intérêt fixe ou variable.

Exemple :

Une entreprise a besoin d’emprunter 1 million d’euros
Elle décide de passer par un emprunt obligataire à taux fixe. Elle émet 1 000 obligations d’une valeur unitaire de 1 000€.

Le taux d’intérêt est fixé à 5 %, la périodicité de rémunération est annuelle et la durée de l’emprunt fixée à 10 ans. Si je décide d’acheter une (1) de ces obligations, je recevrai une rémunération de 50€ une fois par an (rémunération annuelle = Montant investi x taux d'intérêt).

Au bout de la dixième année, l'entreprise me remboursera une dernière échéance de 50€ ainsi que mes 1 000 € de départ.

Mon revenu s’élèvera à  500€ (50€ x  10 ans).

*Investir dans des obligations immobilières comporte des risques, notamment celui de ne pas recevoir les intérêts attendus, ou de perdre une partie ou la totalité du capital investi.

Concrètement, comment se déroulera un investissement en obligations sur Bricks.co ?

1. Une entreprise souhaite réaliser un projet immobilier, et a besoin de financement. Cette entreprise est appelée Porteur De Projet.
   
   
2. Cette entreprise (Porteur De Projet) contacte Bricks.co et lui soumet son projet de façon détaillée.
   
   
3. Le comité d’investissement de Bricks.co analyse le projet selon une liste de critères (la localisation du bien dans une zone attractive, la qualité intrinsèque du bâtiment, le potentiel locatif du bien et les possibilités d’optimisation du rendement locatif, le rendement locatif…).
   
   
4. Bricks.co accepte ou refuse le projet en financement sur sa plateforme.
   
   
5. Si le projet est accepté, une société dédiée à ce projet, appelée SPV (Special Purpose Vehicle), est créée par le porteur de projet. C’est elle qui procède à l’acquisition du bien et au financement du projet immobilier. C’est aussi cette société qui émet les obligations.
   
   
6. Le bien immobilier est proposé en financement sur la plateforme à la communauté des investisseurs Bricks.co.
   
   
7. En tant que membre actif sur la plateforme Bricks.co, je peux choisir d’investir ou non dans le bien proposé.
   
   
8. Si le bien m'intéresse, je choisis le montant que je souhaite investir en achetant des Bricks à un prix unitaire de 10€. Chaque Brick représente une obligation d’une valeur de 10€.
   
   
9. Une fois que j’ai choisi le nombre de Bricks que je souhaite acheter, je signe un contrat obligataire pour valider mon investissement.
   
   
10. Le montant de mon investissement est débité de mon portefeuille et je peux retrouver mon contrat signé dans l’onglet “mes documents”. Je dispose alors d’un délai de 4 jours pour me rétracter. Si je change d’avis pendant cette période, je peux simplement annuler mon achat dans la rubrique « suivi de mes biens ». Le montant de mon investissement est ainsi automatiquement crédité sur mon portefeuille.
    
    
11. Si le projet est totalement financé dans un délai d'un mois, il est définitivement validé. C’est alors la SPV qui se charge de réaliser l’acquisition du bien.
    
    
12. Si le projet n’est pas financé dans un délai d’un mois, l’opération de financement est annulée, et je récupère automatiquement le montant que j’ai investi, qui est crédité sur mon portefeuille.
    
    
13. Après un délai de 4 mois après la fin de la collecte, correspondant à la période d’acquisition notariale du bien, je commence à percevoir mes premiers revenus. Le 8ᵉ jour de chaque mois, Bricks.co me reverse le montant des intérêts fixes liés à mes obligations.
    
    Par exemple : si j’ai investi 1000€ dans des obligations à un taux d'intérêt de 6%, mon rendement est de 60€ par an soit 5€ par mois.
    
    
14. A la fin du projet, le porteur de projet s’acquitte de sa dette, et Bricks.co me rembourse la totalité du montant que j’ai investi. Selon le contrat que j’ai signé, en plus de la somme que j’ai investie au départ, Bricks.co peut également me verser un bonus de détention.
    
    Par exemple : En achetant 100 Bricks d’une valeur unitaire de 10€, j’ai investi 1000€ dans un projet dont l’échéance est fixée à 8 ans. Dans le contrat obligataire que j’ai signé, il est prévu un bonus de détention fixe de 2% par an. Au bout de 8 ans, en plus de ma rémunération mensuelle, je perçois un bonus de 160€ (1000€ investis x 2% de bonus annuel x 8 ans).

Investir en obligations comporte des risques de perte partielle ou totale du capital investi.
​​Investissez uniquement l’épargne dont vous pouvez vous passer sur plusieurs années.
L’émetteur peut faire faillite. Le remboursement d’une obligation n’est donc jamais totalement garanti.
Pensez à diversifier vos placements pour réduire le risque global de vos investissements. Pour plus d’information sur les risques liés à l’investissement en obligations : https://www.economie.gouv.fr/files/files/2020/Investirdanslesobligations.pdf?v=1666691562

Comment sont sélectionnés les projets financés en obligations sur la plateforme ?

Des projets immobiliers de différentes natures pourront être proposés au financement sur Bricks.co, par exemple :

• Biens de rendement (résidentiels, bureaux, commerces, activités, etc…) avec ou sans locataires.
• Résidences alternatives (maison de retraite, camping, hôtel, Airbnb, coliving, coworking, complexe sportif, terrains de sport / padel tennis, etc…).
• Autres typologies immobilières à venir en fonction des opportunités.

En fonction de la nature du projet, plusieurs critères seront pris en compte pour sélectionner ou écarter un projet.

Quelle est la fiscalité de mon investissement en obligations chez Bricks ?

Si je suis un particulier et que je suis résident fiscal en France, les revenus générés par mon investissement en obligations sur Bricks.co entrent dans la catégorie de revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique “flat tax" de 30% dès le 1er euro perçu.

Ces 30% sont composés de deux catégories d'impôts :

• Les prélèvements fiscaux Impôt sur le Revenu (IR) de 12,8%.
• Les prélèvements sociaux de 17,2%.

Bricks.co a l’obligation de prélever cet impôt à la source, et de le reverser à l’administration fiscale. Le prélèvement de 30% est effectué avant le versement de mes revenus.

Exemple : sur 10€ de revenus, un prélèvement à la source de 30% (soit 3€) est effectué. Je perçois donc 7€.

Les exceptions :

• Je suis un particulier célibataire, divorcé(e) ou veuf(ve) et mon revenu fiscal de référence est inférieur à 25 000€ ou je suis soumis à une imposition commune et mon revenu fiscal de référence est inférieur à 50 000€
  
  Je peux demander une dispense des prélèvements fiscaux de 12,8% en remplissant directement  en ligne sur Bricks.co une déclaration sur l’honneur qui précise que mes revenus sont en dessous du seuil de 25 000€ ou 50 000€.
  
  Bricks ne collecte alors que les 17,2% de prélèvements sociaux. C’est à moi qu’il revient de renseigner mes revenus lors de ma déclaration fiscale, qui seront ainsi soumis au barème progressif de l’Impôt sur le revenu au même titre que le reste de mes revenus.
  
  
• Je suis un particulier résident en France, mais je relève d’un régime de sécurité sociale étranger
  
  Je peux demander le non-prélèvement social de 17,2% en remplissant directement  en ligne sur Bricks.co une déclaration sur l’honneur d’affiliation à un régime de sécurité sociale non-français. Dans ce cas, seul un prélèvement forfaitaire de 7.5% s’applique.
  
  
• Je suis particulier non résident fiscal en France
  
  Aucun prélèvement à la source n’est effectué par Bricks.co. C’est à moi qu’il revient de déclarer mes revenus aux autorités fiscales de mon pays de résidence.
  
  
• Je suis une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)
  
  Aucun prélèvement à la source n’est effectué par Bricks.co.

Comment se rémunère Bricks.co avec le modèle en obligations ?

Aucune facturation n’intervient côté investisseur, Bricks se rémunère au travers d’un frais facturé directement aux SPV.

Frais facturés aux SPV sur les projets financés :
Entre 5% et 10% du montant collecté selon la rentabilité du projet.

Quels sont les frais que je paye à Bricks.co en tant qu'investisseur ?

Seuls des frais de retrait de 1,20€ TTC par virement bancaire externe me sont facturés directement, et uniquement à partir du troisième virement par an. Ils servent à couvrir les montants facturés à Bricks.co pour chaque virement externe par le prestataire de service Lemonway.

Qu'est-ce que ça change pour moi par rapport au précédent modèle en royalties ?

Ce qui ne change pas :

• Une Brick = 10€.
• Une Brick est lié à un bien ou un projet immobilier spécifique.
• Un investissement simple et 100% en ligne.
• Des revenus reversés le 08 de chaque mois.

Que vont devenir mes précédents investissements en royalties ?

Rien ne change en ce qui concerne les investissements que j'ai réalisés en royalties sur la plateforme entre avril 2021 et décembre 2022.

Je continuerai à percevoir des revenus reversés tous les mois, et je récupèrerai le capital initial investi ainsi que la plus-value éventuelle lorsque Bricks.co procédera à la vente du bien immobilier correspondant.

À tout moment, je peux décider de mettre en vente une ou plusieurs des Bricks que je possède en royalties sur le marché secondaire (marketplace).

Merci de votre lecture ! 🧱